유치권의 경매신청

유치권의 경매신청

daero(da***) 님 | 2011-12-04 11:45 | 답변 1 | 조회 221

형식적 경매라 이름하여 유치권자가 경매를 신청한경우에는 유차권리가 소멸된다고 알고 있는데 맞나요? 어느 유치권자가 경매를 신청했는데? 그 유치권자의 지인이 낙찰받으며, 유치권리의 금약을 상계처리하고 그 이상의 금원만 낸다고 합니다. 이러한경우는 물론 가능하겠지만 타인이 낙찰 받을 경우 유치권리가 지속되는지요? 아니면 경매 신청과 동시에 유치권리는 없어지는지 궁금합니다.

콩콩揭示板 님의 답변 | 2011-12-05 00:02 

유치권이란 원래 유치권자가 변제받을 때까지 목적물을 유치하는 간접적 강제수단을 위한 것이지만, 유치권자는 언제까지 무작정 유치만을 할 수 없으므로 유치물을 경매(형식적 경매)하여 그 환가금을 유치할 수 있고, 위 경우 유치권은 소멸한다(다른 권리자가 유치물에 경매신청을 한 경우에는 유치권은 소멸하지 아니하고 경락인이 부담한다 유치권에 기한 경매에 따라 현금화가 이루어지는 경우에는, 비록 유치권자의 채권이 모두 만족되지 못하더라도 해당 유치물에 대해 행사하던 유치권은 매각으로 완전히 소멸하게 된다. 따라서, 매각 이후 유치물에 대해 유치권자가 계속적으로 점유하게 되면 불법점유가 된다. 유치권자에 대한 배당순위는 일반채권자와 동일 순위가 된다는 점에서, 유치권자로서는 매각으로 인한 배당가능성을 잘 염두에 두고, 자신에게 제대로 배당되지도 못하는 상황임에도 불구하고 경매를 신청하여 유치권만 소멸되는 우를 범하지 않도록 신중하게 경매신청 여부를 고려할 필요가 있다. -이상- 청산을 위한 형식적 경매가 아닌 유치권에 의한 경매와 같은 현금화를 위한 경매에 있어서는 소멸주의를 적용할 것이라는 견해도 제시되고 있다. 인수주의를 취하는 경우 매각기일 공고나 매각물건 명세서에 부동산산의 부담이 소멸하지 않음을 기재할 것이다. 형식적 경매에 있어서는 집행력있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 등기 후에 가압류를 한 채권자 즉 일반채권자의 배당요구는 허용되지 아니하고 우선변제청구권이 있는 채권자의 배당요구에 관하여는 스스로 집행권원을 얻어 경매를 신청하는 방법에 의하여 만족을 받으면 족하고 배당요구를 인정할 필요가 없다고 하는 입장이 통설이다. 유치권에 의한 경매는 본래 유치물을 금전으로 현금화하는 그 자체를 목적으로 하기에 유치권자는 이후 매각대감위에 유치권을 행사할 수 있다고 해석해야 한다. 유치권자가 교부받은 매각대금을 자기 채권에 충당할 수 있는가에 대해 부정설에 의해도 그 채무자가 유치물 소유자인 경우에는 교부받은 매각대금과 자기 채권을 대등액에서 상계할 수 있다고 해석된다. (부동산경매실무 119 신창용) . 민사집행법 제274조 제1항은 “유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.”고만 규정하고 있으므로, 민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매에 있어서 목적부동산 위의 부담을 소멸시켜 매수인이 완전한 소유권을 취득하게 되는 이른바 소멸주의를 취할 것인지, 아니면 매수인이 목적부동산 위의 부담을 인수하는 이른바 인수주의를 취할 것인지 여부는 경매의 목적이 채권의 회수에 있는가 또는 단순한 환가에 있는가에 따라 논리필연적으로 도출되는 것이 아니라, 경매의 취지와 목적 및 성질, 경매가 근거하는 실체법의 취지, 경매를 둘러싼 채권자와 채무자, 소유자 및 매수인 등의 이해관계 등을 종합하여 결정하여야 한다. 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만!!!!!!!!!! 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다. 부연설명) 그리고 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매의 경우와 같이 그 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상 집행법원으로서는 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요가 없다. http://cafe.daum.net/happy-tech/BhLn/967?docid=1DP3L|BhLn|967|20110719221432&q=%C0%AF%C4%A1%B1%C7%20%B0%E6%B8%C5 법원 경매는 판결 등 집행권원에 기해 행하는 강제경매와 담보권의 실행을 위한 임의경매가 있는데, 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류 현금화해 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차이고 임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매이다. 강제경매와 임의경매는 실질적 경매라 부르지만 재산의 가격보존 또는 정리를 위한 경매도 있는데 이를 형식적 경매라 한다. 협의의 형식적 경매에는 공유물분할을 위한 경매(공유물을 그 가치에 의하여 분할하기 위하여 현금화하는 것을 목적으로 하는 경매로, 민법 제269조 2항 '현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.' 및 278조, 1013조 2항에 의한 경매)와 자조매각(특정물의 인도의무를 부담하는 자가 그 인도의무를 면하기 위해 물건을 금전으로 현금화하는 것을 목적으로 경매를 신청하는 경우) 및 청산을 위한 경매(어떤 범위의 재산을 한도로 하여 각 채권자에 대해 채권액의 비율에 따라 일괄해 변제하기 위해 청산을 목적으로 당해 재산을 현금화하는 것) 등이 있고, 유치권에 의한 경매(유치권자에게 부여된 현금화권을 행사하는 것으로, 현금화를 위한 경매의 일종)를 포함해 광의의 형식적 경매라 한다. 형식적 경매에 있어서는 배당절차가 필요없거나 필요하거나 배당을 받아야 할 우선변제청구권자가 없는 때에는 원칙적으로 신청인에게 매각대금을 교부하는 것만의 단순한 절차가 요구된다.(부동산경매실무119) 유치권에 의한 형식적 경매는 특이하게 경매개시결정 이전의 부담이 있는 권리등은 매수인이 그대로 인수한다. 유치권자의 채권 전액을 배당받지 못할 시에도 유치권은 소멸되어 매수인에게 대항할 수 없다. 유치권에 의한 경매에 있어서는 배당절차가 존재하지 않는다. 다만, 부동산의 매각대금은 절차의 처리상 유치권자인 신청인에게 교부되고 이를 교부받은 유치권자는 소유자인 채무자에게 반환 채무를 지게 되지만 그것과 유치권의 피담보채권을 상계함으로서 결과적으로 우선변제권을 가지지 아니한 유치권자가 우선권을 행사한 것과 동일한 상태에 이르게 된다. 상계한 나머지 금액은 소유자에게 여전히 돌려주어야 할 것이나, 그것때문에 일반채권자의 채권집행을 방해하지 않는다.(유치권자 신청에 의한 경매절차) http://cafe.daum.net/realestateconsultant/5BjJ/97?docid=1DzI6|5BjJ|97|20110609110004&srchid=IIMrhQyl400&focusid=A_156F71334DF0291006E4CE http://cafe.daum.net/jangs21/9ASS/69?docid=joAL|9ASS|69|20091023005512&q=%C7%FC%BD%C4%C0%FB%20%B0%E6%B8%C5%20%C5%B8%C0%CE%C0%CC%20%B3%AB%C2%FB http://k.daum.net/qna/view.html?category_id=QDA&qid=4dMXX&q=%B9%CE%BB%E7%C1%FD%C7%E0%B9%FD+%C1%A6274%C1%B6+%C0%AF%C4%A1%B1%C7&srchid=NKS4dMXX ★ 민사집행법 제274조(유치권 등에 의한 경매) ① 유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 "유치권등에 의한 경매"라 한다)는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다. ② 유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다. ③ 제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다. http://news.realestate.daum.net/joins/consult/tech/read/read.asp?pk_id=2748 유치권에 기한 경매신청으로 낙찰되면 목적부동산 위의 부담이 소멸된다는 것을 선언한 대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정 이후 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다(대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정, 대법원 2011. 6. 17.자 2009마2063 결정 등 참조). 부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5항, 제268조), 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되게 되어 있으므로(민사집행법 제274조 제2항), 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다. http://www.housingnews.co.kr//news/articleView.html?idxno=20162 http://cafe.daum.net/pjingam/2qi8/2698 형식적 경매는 소멸주의와 인수주의 두 가지 모두 취하기 때문에 주의를 요한다. 공유물분할을 위한 형식적 경매에서는 공유자 우선 매수신고제도가 적용되지 않고 각 지분권자들도 입찰에 참가할 수 있다.http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=musso638&logNo=10122315002 유치권과 경매절차 (1) 민사집행법 제91조5항에서 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 유치권은 말소기준권리 전후를 떠나서 낙찰자가 인수해야 하는 권리에 해당합니다. 유치권은 타인의 물건을 점유해야 하며 점유는 계속되어야 하고, 점유를 상실하면 유치권은 소멸하게 됩니다. 유치권자의 점유 하에 있는 유치물은 소유자가 변동하더라도 유치권자의 점유는 유치물의 보존행위로서 하는 것이므로, 적법하고 그 소유자변동 후 유치권자가 유치물에 대해서도 가치권을 행사할 수 있습니다. 따라서, 유치권이 성립되는 부동산을 낙찰 받은 자도 유치권자에게 채권을 변제해야 할 의무가 있게 됩니다. 그러나 건물에 대한 점유를 승계한 사실이 있더라도 전 점유자를 대위하여 유치권을 주장할 수는 없습니다. [출처] [부동산경매] 유치권 - 의의, 성립요건, 유치권자의 권리와 의무/유치권과 경매절차/경매절차에서의 유치권관련 주의사항|작성자 위니로 법률상담