경매의 핵폭탄, 유치권 분해하기 제 8 단계

경매의 핵폭탄, 유치권 분해하기 제 8 단계 - 유치권자의 간접점유 2 예비응찰자는 먼저 채무자에게 닥친 불운을 진심으로 위로하는 내용의 서두로 편지를 시작 합니다. 그리고는 현재의 상황을 직시하여 함께 타개할 방법을 모색하자고 제안합니다. 예비응찰자는 채무자에게 현재 최저가가 이렇듯 떨어진 이유는 유치권때문인데 유치권을 해 결할수 있는 방법이 있으니 협조해 주기를 요청하며 협조 시 충분한 사례 또한 약속하는 내용 으로 마무리해서 편지를 띄웁니다. 당시 채무자와 공사업자는 3년여의 기나긴 법정싸움을 벌이는 동안 감정상의 앙금이 쌓일 대로 쌓인 상태였고 그래서 채무자는 공사업자 이야기만 꺼내도 치를 떠는 상황이었습니다. 얼마 후 채무자에게서 전화연락이 옵니다. 유치권만 해결할 수 있다면 무엇이든 도와주겠다는 채무자에게 예비응찰자는 ‘현재 유치권 자가 소유자의 동의없이 소유자의 토지를 임대하였으니 민법규정에 의거하여 유치권의 소멸 을 청구하며 이로써 유치권은 소멸되었으니 조속히 퇴거하고 토지를 인도하라’는 내용을 담 아 유치권자에게 내용증명을 한통 보내라고 요청하고 이에 대한 사례로 한푼의 현금이 아쉬 운 채무자에게 묵직한 금일봉을 쥐어 줍니다. 채무자는 흔쾌히 승낙하고 당일자로 내용증명을 보낸 뒤 발신자 보관용 내용증명 부본을 예 비응찰자에게 교부합니다. 예비응찰자는 외관상 진실해 보이는 거액의 유치권 탓에 하염없이 유찰된 물건에 최저가 언 저리에서 단독으로 응찰하여 낙찰받습니다. 낙찰후 예비응찰자는 유치권자를 찾아가 자발적인 명도를 요구하였으나 유치권자에게 일언 지하에 거절당하자 곧바로 명도소송을 제기합니다. 물론 소장의 내용은 유치권이 전소유자의 소멸청구로 인하여 소멸하였다는 내용이었고 이에 대한 증거로 전소유자명의의 내용증명과 토지를 임차하여 보리농사를 짓던 농부의 확인서를 첨부합니다. 증거가 명백하므로 별다른 공방없이 4개월만에 승소판결이 났고 유치권자는 항소를 포기한 채 순순히 명도를 해줍니다. 위 토지 인근에 개발호재가 많아 소송기간중에도 지가는 계속 상승하였고 전원주택용지로 입지조건 또한 좋아 명도후 얼마지나지 않아 매도를 하였는데 매도가는 낙찰가의 10배가 조금 넘는 금액이었습니다. 위 사례를 들으니 부러우신가요? 이 사안은 특별한 사람에게만 생길 수 있는 특별한 경우의 사례가 아닙니다. 위 사례에서 예비응찰자는 단지 유치권자의 간접점유에 대한 명확한 이해와 이와 관련된 민 법상의 규정을 정확히 숙지하고 잘 이용했을 뿐인 것입니다. 꾸준히 공부하고 연마하고 경험하면 여러분들에게도 얼마든지 다가올 수 있는 장밋빛 미래 인 것입니다. 그리고 혹시나 하는 노파심에 드리는 말씀인데 위 사례의 경우에서 유치권자가 목적물을 임대를 주었다 하여도 그것만으로는 유치권이 소멸되지는 않는다는 사실을 유념하실 필요가 있습니다. 민법의 규정에 의하면 이러한 경우 소유자가 유치권의 소멸을 청구할수 있다고만 규정되어 있지 유치권이 소멸된다고 규정되어 있지 않기 때문입니다. 결국 소유자의 유치권소멸청구가 있어야 유치권은 종국적으로 소멸하는데 앞선 사례의 경우 소유자의 내용증명이 소멸청구의 역할을 다하였습니다. 이런 이유로 유치권자가 목적물을 무상 혹은 유상으로 제3자에게 사용하게 했다하여 무조건 유치권이 소멸되었다고 판단하고 함부로 응찰하셔서는 안된다는 말씀을 끝으로 오늘 강의를 마칩니다. 자~모두들 열심히 공부합시다..화이팅!! 다음시간에는 유치권자의 간접점유가 유치권자에게 독이되어 쉽게 명도가 진행된 사안에 대 하여 공부하겠습니다. 다음시간에 계속.. 출처 : 다음 '행복한 부자를 꿈꾸는 사람들(http://cafe.daum.net/aliveauction)'카페 글쓴이 : 부동산 경매 전문 변호사