공매와 경매 상식

 

공매는 법원에서 시행하는 경매와 달리 한국자산관리공사에서 시행하며 재테크의 수단으로투자자들의 사랑을 받고 있습니다. 아직은 법원 경매만큼 대중화되어 있지 않지만, 공매만의 독특한 매력 때문에 투자자들의 관심이 늘어나고 있는 추세입니다.

1. 공매의 종류

① 수탁부동산 공매

수탁부동산 공매는 금융기관이나 기업체 소유의 비업무용 부동산을 한국자산관리공사가 이들 기관에서 위임받아 일반인에게 매각하는 공매입니다. 이에 한국자산관리공사는 이들 기관의 대리인자격이 되는 것입니다.

② 유입부동산 공매

유입부동산 공매는 금융기관의 구조개선을 위해 한국자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 부동산이나 또는 부실징후 기업체를 지원하기 위해 기업체에서 취득한 부동산을 다시 일반인에게 매각하는 것입니다.

③ 압류부동산 공매

압류부동산 공매는 국세징수법과 지방세법 등에 근거해서 행해지는 공매로 국가기관(세무서&지방자치단체) 등이 세금을 내지 못한 체납자의 부동산을 압류한 후, 한국자산관리공사에 공매대행을 의뢰해 이루어지는 공매입니다.

④ 국유부동산 공매

한국자산관리공사가 국가 소유의 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰과 수의계약 방법으로 일반인에게 매각 또는 임대하는 것을 국유부동산 공매라고 합니다.

2. 공매와 경매의 차이점

구 분	수탁부동산 공매	유입부동산 공매	압류부동산 공매	법원 경매
소 유 자	금융기관&기업체	한국자산관리공사	체납자	채무자
매각예정가격 결정기준	감정가격	한국자산관리공사 유입가격	감정가격	감정가격
명도책임	매도자 책임	매도자 책임	매수자 책임	매수자 책임
부동산 인도명령	안됨	안됨	안됨	가능
대금납부&기한	금융기관 제시조건	일시불&할부가능	일시납	일시납
입찰보증금	매수희망가의 1/10	매수희망가의 1／10	매수희망가의 1／10	최저매수가의 1／10
유찰계약	다음 공매공고 전일까지 가능		불가	불가
계약체결	낙찰 후 5일이내 계약체결		별도계약 없음	별도계약 없음
매수자 명의변경	가능	가능	불가	불가
권리분석	불필요	불필요	필요	필요
대금완납 전 점유상태	점유사용료를 내거나 납부보장책을 제시하는 경우 가능	매매대금의 1/3이상 선납시 원칙상 가능	불가	불가
계약조건 변경	우임기관의 협의에 따라 가능	구입자가 우너할 경우계약기간 포함 변경가능	불가	불가
물권변동	등기 후	등기 후	대금완납 시	대금완납 시

3. 공매정보를 얻는 방법

① 인터넷을 이용하는 방법

한국자산관리공사의 인터넷사이트 온비드(http://www.onbid.co.kr/)에는 많은 공매정보들이 수록되어 있어서 다양한 공매 정보들을 얻을 수 있습니다.

② 일간신문을 이용하는 방법

공매 물건은 일간신문에도 공고됩니다. 유입자산과 수탁자산은 중앙일간지에 공고하며, 압류재산일 경우에는 본사에서는 4대 경제지에, 각 지사에서는 해당지역 지방신문에 각 공고합니다.

③ 전화에 의한 방법

한국자산관리공사 콜센터(02-3420-5555)로 전화하면 상담원을 통해 매물에 대한 정보를 얻을 수 있습니다.

④ 직접 방문에 의한 방법

한국자산관리공사를 직접 방문해서 공매정보를 얻을 수도 있습니다.

4. 공매의 장점

① 공매로 안심하고 부동산을 살 수 있다.(단, 압류부동산 공매는 제외)

공매부동산은 공매가 진행되는 과정에서 존재하는 모든 권리가 말소되기 때문에 하자 없는 완전한 소유권이 매수인에게 이전됩니다. 따라서 매수인이 권리분석을 잘못해서 불의의 손해를 입는 경우가 없습니다.

② 공매는 부동산의 명도를 한국자산관리공사에서 책임을 집니다.(단, 압류부동산 공매는 제외)

세입자의 문제나 부동산 명도에 대한 책임은 원칙적으로 한국자산관리공사가 부담하므로 법원 경매처럼 낙찰 후 넘겨받는 과정에서 임차인의 이사비를 부담하는 등의 추가적인 명도비용이 들어가지 않습니다.

③ 공매는 할부구입이 가능합니다.(단, 압류부동산 공매는 제외)

공매로 부동산을 구입 할 경우 최장 10년까지 할부가 가능하며 계약이행 중 선납하면 이자감면을 받습니다.

④ 공매는 매매대금을 완납하기 전이라도 사용이 가능합니다.(단, 압류부동산 공매는 제외)

압류부동산 공매를 제외하고 매매대금 1/3이상 선납하면 소유권 이전 전이라도 점유사용 이 가능합니다. 다만, 공장의 경우에는 물건에 따라 다를 수 있습니다.

⑤ 공매는 중도에 명의 변경이 가능합니다.(단, 압류부동산 공매는 제외)

공매를 통해 부동산을 할부로 구입한 매수자가 자금사정이 어려워 대금을 계속 납부할 수 없는 경우에 제3자가 계약을 이어받아 이행할 수 있도록 명의를 변경해줍니다.

⑥ 공매는 매매대금 전액을 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능합니다.(단, 압류부동산 공매는 제외)

유입부동산은 계약체결 후 매매대금의 1/2 이상을 납부하고 근저당을 설정하는 조건으로 소유권 이전을 요청하거나, 수탁부동산은 계약체결 후 금융기관의 지급보증서, 예금, 적금증서, 국·공채나 금융채를 제출하면 매매대금 완납 전이라도 소유권 이전이 가능합니다.