법원 경매물건 낙찰 취소 '속출'

법원 경매물건 낙찰 취소 '속출' 파이낸셜뉴스 | 입력 2012.01.25 17:05

법원 경매를 통해 부동산을 낙찰받았다가 취소(매각불허가)되는 사례가 최근 늘고 있다. 경매물건 낙찰 취소는 원소유자의 채무변제 등의 원인도 있지만 해당 물건의 하자나 정확한 물건분석 없이 묻지마식으로 입찰하는 등 투자자의 부주의로 인해 이뤄지는 경우도 적지 않다. 특히 후자의 경우에는 감정가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 날릴 수 있으므로 주의해야 한다. 　■낙찰 취소 결정 줄이어 　25일 경매업계와 경매정보전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 12월 전국에서 법원경매를 통해 낙찰된 부동산 경매물건 가운데 매각불허가 처분된 건수는 154건으로 전달(129건)에 비해 19.3%나 증가했다. 매각불허가 건수는 지난해 8월 187건을 정점으로 감소세를 보이다가 4개월 만에 다시 증가한 것이다. 　낙찰 건수에 대한 매각불허가 건수 비율은 3개월 연속 상승세다. 지난해 12월 전국에서 법원경매에 오른 2만3205건 중 6722건이 낙찰됐고 이 가운데 154건이 매각불허가 처분돼 매각불허가 비율이 2.29%를 나타냈다. 이는 같은 해 9월(2.23%) 이후 최고치다. 10월에 1.97%, 11월에는 1.98%를 기록했다. 　■특별매각조건 확인 필수 　지지옥션 남승표 선임연구원은 "주택경기 장기침체로 주택경매물건의 시세차익에 대한 기대감이 떨어지면서 상대적으로 매력이 커 보이는 토지로 눈을 돌리는 투자자가 최근 많아졌다"며 "하지만 농지 등은 농지취득자격증명을 요구하는 특별매각조건이 있는 데 이를 제때에 제출하지 못해 법원으로부터 매각불허가 처분을 받고 보증금까지 날리는 경우가 늘고 있다"고 말했다. 　법원이 낙찰자에 대해 매각불허가 처분하는 경우는 △낙찰되더라도 채권자가 회수할 돈이 거의 없는 무잉여입찰 △해당 물건이 채무자의 빚에 비해 과다하게 경매에 나온 과잉매각 △임차관계 등을 명시한 입찰물건명세서가 잘못됐거나 입찰절차가 법적으로 하자가 있는 경우 △채무자에게 경매개시결정 송달이 안된 경우 △채무자(소유자)가 대리인을 내세우거나 폭력·회유 등 부정한 방법으로 낙찰받는 경우 △입찰후 천재지변이나 낙찰자가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 훼손되거나 권리변동이 있는 경우 △매각조건 변경 △특별매각조건을 지키지 않는 경우 등이다. 　이 중 법원 경매 공고문에 나와있는 특별매각조건을 제대로 확인하지 않아 매각불허가 처분을 받는 사례가 많다는 게 전문가들의 지적이다. 특히 토지는 여러 필지 중 한 필지라도 농지가 있다면 반드시 농지취득자격증명을 낙찰일로부터 1주일 안에 법원에 제출해야 한다. 　■입찰보증금 날릴 수 있어 　농지취득자격증명을 받기 위해서는 해당 지역 읍·면 주민센터에 영농계획서를 제출해야 하는데 자격이 안돼 퇴짜맞는 경우도 적지 않다. 따라서 토지경매물건 중 특별매각조건으로 농지취득자격증명이 명시됐다면 입찰 전에 자격요건이 되는지부터 확인해야 한다. 그렇지 않고 무턱대고 낙찰받았다가 감정가의 10%인 입찰보증금을 날릴 수도 있다. 　일반적으로 법원경매물건을 낙찰받으면 1주일 뒤 매각허가결정이 내려지고, 이로부터 1주일 동안 이해관계자 등의 이의제기가 없으면 매각허가가 결정돼 경매 절차가 종결된다. 이 과정에서 낙찰자가 경매물건에 하자를 발견했다면 법원에 매각불허가를 요청할 수 있지만 절차상의 문제가 없거나 천재지변 등이 아니면 거의 받아들여지지 않는다. 낙찰자가 권리분석을 잘못했거나 특별매각조건 등을 제대로 이해하지 못하는 경우가 대부분이기 때문이다. 경매전문가 우형달 박사는 "낙찰자가 매각불허가를 요청해 받아지는 경우는 20건 중 1건 정도로 매우 미미하다"면서 "낙찰가격이 너무 높다고 판단되거나 개인적으로 보기에 하자가 있는 등의 이유로 매각불허가를 요청하는 일이 적지 않은데 이런 경우 받아들여지지 않기 때문에 입찰 전에 철저한 물건 및 입찰정보에 대한 분석이 필요하다"고 조언했다. winwin@fnnews.com 오승범 기자