유치권은 왜 어려울까? [2]

유치권은 왜 어려울까? [2]

설춘환의 행복 (chseo***)님 추천 6 | 조회 347 | 2012.02.03 09:20

안녕하세요 설춘환입니다 날씨가 춥죠 그래도 화이팅 경매에서 이제 평범한것은 끝이 났다고 합니다 저는 그렇게 생각하지 않습니다 아파트를 포함한 주거용부동산도 싸게만 살수 있다면 언제나 수익은 낼 수 있겠지요 많은 분들이 이제 특수물건을 많이 봐야한다고 합니다 특수물건이 대단한 것인가라고 생각하는 분들이 계신데 꼭 그렇지도 않습니다 다만 특수물건은 명쾌하게 확인하기가 어렵다는 것이 가장 어렵지요 자 오늘은 유치권 특수물건 중 유치권이란 무엇일까요? 여러분 경매의 꽃은 특수물건이라고 합니다 정말 그런지는 저는 아직 잘 모르겠습니다 ㅎㅎ 저마다의 취향이라고 보면 좋을 듯 합니다 자 오늘은 경매에서 자주 언급되는 유치권에 대한 설명을 해보기로 합니다 여러분 어렵다고 생각지 마시고 충분히 이해할 수 있는 것이라고 생각하는 자신감이 중요합니다 경매매물을 찾다보면 유치권 신고라고 되어 있는 것을 많이들 보셨지요? 아니라구요? 그러면 앞으로 공부하시면서는 자주 볼수 있을 것으로 봅니다 자 파이팅^^ 유치권에 대해서 빡세게 알아보도록 하지요 여러분 유치권이 뭘까요? 유치권하면, 경매에서 인도나 명도를 지연시키는 방법으로 가장 많이 사용하는 권리 중의 하나입니다. 법률상 정의는 이렇게 되어 있지요 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다고.... 경매절차와 권리분석에서 상당히 많이 다뤄지고 많이 고민해 보아야 하는 부분이 바로 이 유치권입니다. 그러나 실제 경매절차와 권리분석에 실질적인 유치권자보다 즉 진짜 유치권자보다는 가장(가짜) 유치권자가 많음을 부인할 수 없습니다. 글쎄요 제 개인적인 감과 생각으로는 100건중에 진짜 유치권은 10%가 넘지 않을것으로 봅니다 더불어 그 10%도 유치권 채권금액이 과하게 부풀려져있는 경우가 많은것 같습니다 유치권이 진짜라면 앞서 기술한 바와 같이 타인의 물건 즉 부동산을 점유하는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 채권을 가지고 그 채권에 대한 변제를 받을때까지 그 부동산을 유치할 수 있는 권리입니다. 유치권이 성립하려면 가장 중요한 2가지가 있어야하는데요 첫째 부동산에 관하여 생긴 채권이어야 합니다 둘째는 불법점유가 아닌 적법한 점유가 있어야 합니다 뭔소리냐구요? 자 가령 내가 점유하고 있는 사무실에 경매에 들어갔다면 그 사무실에 유치권을 주장하려면 그 사무실에 관한 채권이 있어야 한다는 것입니다 아무래도 그 부분은 물리적으로 그렇다고 보면 합리적일듯 합니다 가령 사무실 공사 즉 천장공사 바닥공사 벽공사 이런 채권은 가능하다는 것이구요 흔히 공사도중에 내지는 공사완료후 공사업자가 건축주에게 건축물을 이전하지 않은상태에서 공사대금에 대한 변제를 받지 못할 경우 그 공사업자가 건축물을 점유하면서 유치권을 주장하는 것이 통상이다. 만일 위 공사업자가 건축물을 건축주에게 넘기고 공사대금만을 청구하게 된다면 그것은 유치권이 아닌 단순한 공사대금 채권 채무관계이나, 그 공사업자가 어떠한 방법을 통해 다시금 점유하게 되면 소멸시효가 완료된 것은 별론으로 하더라도 유치권이 생길수 있기 때문에 입찰에 참가하는 자들은 이러한 부분을 유념하여야 하겠다. 아울러 입찰자하고자 하는 자의 입장에서는 사전에 이러한 유치권여부를 확인하여야 하는 바, 그 확인이 쉽지않음에 이 유치권에 대한 권리분석에 어려움이 있다. 유치권이 언급되어 있는 물건들이 좀 있으니까요 경매에서 유치권이 문제가 된다면 어떠한 부담이 있을까요? 바로 낙찰대금 외에 추가로 유치권의 채권을 떠안아야 즉 부담해야되기때문입니다 그러나 더 큰 문제는 실무에서 유치권은 가짜 내지는 성립되지 않는 것이 많다는 것이지요 유치권을 완벽하게 이해할 수 있고 정확하게 밝혀낼수 있는 사람이 있다면 아마도 경매시장에서 상당히 우월한 지위를 가질 수 있을 것으로 보입니다 다만 이론도 중요합니다만 경험칙상으로 보면 이런 것은 많은 경험이 필요할 듯 보입니다 제가 운영하는 카페 회원들과 유치권 물건을 찾아갔는데요 처음엔 우왕좌왕하잖아요 그러나 별거 아니잖아요 편안한 마음 어젠 제주도에서 유치권 30억때문에 상담도 오셨네요 공시방법등이 있어서 점유하고 있지 않아도 된다면 그리 어렵지 않은데 유치권이 어려운 이유는? 1. 전문가라 하더라도 정확하게 밝히기 어렵다 공시방법의 부재인것이지요 유치권은 등기부등본에도 기입되는 것이 아니지요 또 법원에 일정기간 동안 권리신고를 해야하는 것도 아니잖아요 2. 따라서 이러한 부분이 제3자가 알 수 있도록 일정기간 동안 권리신고 내지는 등기부등본에 기입이 될 수 있도록 하는 제도의 보완이 필요할듯 합니다 유치권을 왜 신고할까요? 경매절차의 지연을 이끌기 위해서 다른 사람은 대출이 거의 되지 않습니다 본인이 낙찰받을 수 있는 유리한 장점 (본인은 대출이 가능하지요?) 유치권을 어떻게 받아들일 것인가? 현장을 자주 가봐야 합니다 탐문과 유치권자를 직접 만나서 확인하는 절차 판례 공부 많이 해야합니다 - 가령 임차인의 원상복구 조항 있다면? - 임차인이 자신의 영업만을 위한 인테리어공사는? 자의적인 판단은 위험합니다 정확한 근거에 의해서 여러분 공부는 제대로 정확하게 법률과 경매는 이론과 법리도 중요합니다만 더욱 중요한 것은 대법원 판례........... 경매에서 특수물건은 마치 고수들의 전유물인양 언급하시는 분들이 있습니다 물론 특수물건에 관해서는 일반인들보다는 법률적인 지식등이 더 많아야 하는 것은 당연한 것이겠습니다만 학습을 통해 이러한 부분은 많은 타파가 가능하실 것으로 보입니다 경매에서 특수물건의 대표적인 것은 유치권과 법정지상권 물건입니다 먼저 가장 대표적인 유치권 물건은 공사대금을 가지고 있다고 하면서 낙찰대금외에 점유를 이전받으려면 공사대금을 추가로 요구하는 것입니다 얼마전 강남에 있는 상가4건을 낙찰받았는데 15억원에 이르는 유치권 주장하는 자가 있었습니다. 실제 임장을 통해서 확인해 보았지만 실제 유치권은 없었습니다 다만 임차인인 영업자가 인테리어비용을 약 15억가량 6년여에 걸쳐 소요되었다고 하는 것입니다. 하지만 임차인이면서 영업자의 본연의 업무를 위해 지출한 인테리어 비용은 법률상 유치권이 되지 않습니다. 이건과 같은 경우 시세가 35억원인데 18억원에 낙찰을 받은 케이스입니다. 많은 입찰자들이 유치권때문에 쉽게 낙찰을 받지 못했는데요 이번 낙찰받으신 분은 유치권을 깨트리면서 상당한 수익을 올릴수 있을 것으로 전망합니다 더불어 앞으로 강남역에서 초역세권지역은 최소 100년 상권으로 손색이 없어보입니다 자 유치권은 낙찰대금외에 적법하다면 유치권금액만큼 추가비용이 들어가는 것으로 이해를 하시면 됩니다 여러분 경매 어렵지 않아요 차근차근 공부하기로 해요 내일 카페에서 경매왕초보탈출 주말특강을 진행하는데요 최근 진행한 강의중에 가장 많은 참석요청이 있었습니다 그만큼 경매시장에 대한 관심이 높아지고 있다는 반증이지요 절대 아웃사이더가 되서는 안됩니다 주도적으로 자신의 삶을 리딩하는 우리 여러분이 되시길^^ 멋진 한주 잘 마무리하세요 내일인 벌써 토요일이네요 이상 설춘환이었습니다

고수이름 | 설춘환 교수의 행복한 경매

홈페이지| http://cafe.daum.net/cauction

소　　개 | 알앤아이컨설팅 대표 / 호원대 교수

유치권신고의 8할은 거짓 유치권이죠. 특히 중소호텔, 룸사롱낀 여관, 찜질방, 등은 여지없이 유치권신고가 되어있는데.. 대부분 명의만 달리해서 자기가 싸게 낙찰받기 위한 전략이죠.. 이런류들은 대부분 몇억에서 몇십억에 이르러 한 건할 때마다 수억원의 수익이 보장되니 누가 안할까요. 단, 전혀 관계가 없는 사람이 낙찰받으면 명도가 쉽지 않을 겁니다. 자기몫을 어떤X가와서 낼넘 삼키려하는데 가만히 둘까요.. 점유하고 점유강탈하고 주먹동원하고 좀 난리가 날것은 불보듯뻔하여 일반인이라면 알면서도 그런것이 있구나 정도로 그냥 알고만 있으면되고 ... 일반인들은 춘환선생님말처럼 거저 세입자 인테리어같은 것만..잘~ 12.02.03 10:20

black-wolf
ttt0*** 신고

으 아직도 경매는 어렵네요ㅠ고수의 길은 멀고도 멀어요`` 12.02.03 09:56