"부동산 경매시 주의해야할점"
부동산경매를 함에 있어 주의해야 할점에 대해
제 나름 10계명을 만들었습니다.
숙지하시고 올바르고 건강한 투자 하시길 바라겠습니다.
1.감정가에 속지말자.
법원 경매감정가는 감정회사,감정시점에 따라 감정가가 큰 차이가 날 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저 경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰 받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 그렇기 때문에 반드시 현장 시세확인은 필수라고 할수있다.
2.현장방문은 필수다.
정확한 현장 확인없이 막무가내로 입찰했다가 후회하는 경우가 많다.
반드시 직접 현장을 방문해서 확인을 제대로 안했다면
낙찰 후 예상치 못한 문제가 많이 발생할수 있습니다.
3.경매의 기초중에 기초 권리분석을 간과하지 마라.
잘못된 권리분석으로 입찰을 했는데 예상치 못한 선순위 임차인이있다거나 유치권이 설정되어있는경우 낙찰대금 외에 추가로 인수해야하는 부분이 생길수 있다. 이런경우 보증금을 포기해야 하는 경우도 생기니 반드시 권리분석은 제대로 해야한다.
4.권리중 인수할 부분이 있는지 확인하라.
위에서 말했듯이 권리중 인수할 부분이 있다면 수익률에 큰 영향을 미칠뿐더러 보증금을 포기하는 경우가 생긴다.
5.살 집이라면 기간은 넉넉히.
명도 완료 시점까지의 기간을 타이트 하게 잡고 일을 무리하게 진행을 하다보면 예상치 못한 일로인해 명도가 길어져 모든 계획에 차질이 생길수 있다.
6.수익률계산시 부대비용을 포함해라.
기회비용,이사비 및 집행비용, 관리비체납비용, 기타인수비용 등 비용까지 충분히 감안해야 한다.
7.자금계획은 정확하게.
경매는 입찰 당일 보증금으로 최저가액의 10%를, 낙찰일부터 약 40일 이내 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금계획 없이 낙찰을 받았다가 돈을 마련하지 못해 잔금 납부기한을 넘겨 20%에 연체이자를 지불하면서 기한 후 납부하고, 자금마련이 되지 않아 보증금을 포기하는 경우도 있다.
8.입찰장에서는 정신집중 .
최소한 입찰가액에 숫자 `0`을 더 쓰는 일은 없어야 한다.
9.입찰장 분위기에 압도당하지마라.
입찰장에는 항상 사람들로 가득하다.모두가 나의 물건에 입찰하는듯 하고 경쟁상대인거 같아 입찰가를 수정하는 무모한 행위는 하지 않는것이 좋다.
10.변경·연기가 취하될 가능성이 높다.
채무자가 돈을 갚으려고 노력 중인 경우가 많다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매 진행 중 채무자가 법원에 경매 진행을 늦춰 달라고 하거나, 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰직전 돈을 갚으면 경매 자체는 없던 것으로 된다. 손 안에 다 잡혔던 내 집이 저 멀리 날아갈수 있으니 가능성은 항상 열어두자.
추천 15 조회 2402 2012.01.31 15:25