집짓기, 그 두려움을 알고 극복하기

집짓기, 그 두려움을 알고 극복하기 [1]

느티나무 (han8***)님    

집짓기, 그 두려움을 알고 극복하기 집짓기, 그 게임의 법칙 친친디 프로젝트 집짓기 X 파일 ⑦ - 시공사의 이윤은 얼마일까? 내 집을 짓는 건 일생일대의 큰 사건이자 행복한 일이다. 그러나 집짓기를 결심한 건축주들은 전쟁을 앞둔 초보병사의 마음과도 같다. 과연 건축이라는 미지의 세계에 뛰어 들어 승리를 거머쥘 수 있을까? 본지는 이런 두려움을 가진 수많은 건축주들에게 새로운 집짓기 방식을 제안한다. 어느 게임이든 보편적인 룰이 존재한다. 그리고 관습처럼 내려오는 보이지 않는 룰 역시 존재하기 마련이다. 건축주가 집짓기 공부를 시작했을 때 가장 먼저 부딪히는 것이 바로 시공업자가 불투명하게 마진을 붙여 취하는 관습에 대한 도전이다. 건축주는 시공업자를 선정할 때 실질적으로 그가 어느 부분에서 어떻게 이윤을 남기는지 정확하게 알고 싶은 마음이 굴뚝같다. 이것은 이 세계에 발을 들여놓고 아는 게 많아질수록 갖게 되는 하나의 욕망과도 같다. 이 욕망이 커질수록 시공업자를 선정하는 것도, 선정한 시공업자와 원활하게 일을 하는 것도 지체와 서행을 반복하게 된다. 믿을 만한 시공업자를 선정하고 계약서까지 쓰면 부딪힐 일이 없을 줄 알았는데, 그게 쉽지 않다 . 시공업자의 견적서를 보면 분명 ‘자재, 인건비, 공과잡비, 일반관리비, 기업 이윤’이라는 항목이 있다. 평당 견적을 위주로 건축주가 원하는 단가에 맞추기 위해 견적서의 숫자들은 건축주가 원하는 숫자를 기준으로 귀납적으로 예산을 수립한다. 그 덕에 일반 관리비나 기업 이윤이 턱없이 적게 잡혀 있는 경우가 다반사다. 그도 그럴 것이 가격을 깎거나 맞추자고 달려들면 먼저 제하게 되는 것이 바로 이 이윤 폭이기 때문이다. 자잿값이야 뻔한 것이고, 인건비 역시 뻔하다. 항목을 삭제하거나 면적을 획기적으로 줄이지 않는 이상 줄일 데라곤 시공업자의 이윤 폭밖에 없다. 결국엔 ‘깎아 달라’고 조르게 되고, 선심 쓰듯 깎아 계약을 이루게 된다. 하지만, 입장을 바꿔놓고 생각해 보자. 기업은 이윤 추구를 목적으로 한다. 그 목적이 아니고서는 이 일을 할 이유도, 목적도, 명분도 없다. 손해 보는 일을 하는 것은 본래 기업 운영의 취지와 맞지 않다. 서비스 차원의 네고는 일정 부분 가능하겠지만, 그 선을 넘는 네고는 뭔가 태생적인 문제를 안고 시작하는 밑 빠진 독과 같다. 언젠가는 생각지도 못한 부분에서 문제가 터질 것이다. ‘그때가 언제냐’ 라는 점도 관건이다. 건축주 입장에서 그런 상황에 닥쳤을 때 대처가 가능한 상황이냐 아니냐에 따라 그 피해의 정도는 가늠하기조차 힘든 상황이 올 수 있기 때문이다. “자재 가격에 마진을 붙이는 시공자들은 과연 정당한가?” 그렇다면, 시공업자의 견적이 타당한가 그렇지 않은가를 건축주가 어떻게 점검할 것인가? 그것을 아는 것이 건축주가 대면한 첫 번째 게임의 법칙이 될 것이다. 시공업자들은 그 룰을 대놓고 이야기해주지 않는다. 건축주는 게임의 룰도 모르면서 이 게임에서 승리하겠다고 하는 것 자체가 요행수를 바라는 불의(不義)와 다를 바 없다. 룰을 알기 위해서는 일단 견적 산출 방법부터 알아야 한다. 견적을 산출하자면 기본적으로 도면을 ‘읽을 줄 알아야 한다’. ‘볼 수 있어야 한다’가 아닌 ‘읽을 줄 알아야 한다’고 표현한 것은 도면을 보고 면적 산출을 할 수 있어야 하기 때문이다. 그런데, 보통 이 과정은 설계를 맡은 건축사가 해준다. 따라서 건축주가 굳이 설계 프로그램을 익히면서 직접 면적 산출에 관여할 필요는 없지만, 알아서 손해 볼 것도 없다. 이 과정에 입문하면서 접하게 되는 불편한 진실이 바로 지금부터 이야기할 시공업자들의 암묵적인 게임의 법칙! 그 본론이다. <친친디 하우스 프로젝트>를 진행하며 우리는 수많은 견적을 받아보았다. 1호 집만 하더라도 지원 시공업체가 10팀이 넘었다. 어떤 견적서는 소책자 수준이었고 어떤 견적서는 A4 한 장이었다. 그리고 어떤 업체는 정말 하고 싶은데 견적 산출을 할 시간이 부족해서 제출을 못 했다며 부분 견적서를 내기도 했다. ‘하나를 보면 열을 안다’고 견적서가 앞으로 일을 얼마나 성실하게 할지 알아볼 척도가 될 거라고 생각들을 한다. 필자 역시 초보 건축주 시절, 그런 기준으로 일을 했었으니 말이다. 그런데, 여기서 잠시 생각을 해보자. 불투명한 주택시장에 새로운 패러다임을 제시하겠다며 국내 굴지의 대기업들이 뛰어든 적이 있다. 투명한 견적과 확실한 사후 관리를 책임지겠다며 비용을 줄일 수 있는 공장형 제조 혹은 모듈화된 집짓기를 하겠다고 했다. 처음엔 막강한 자본으로 마케팅에 열을 올리며 미디어의 힘으로 시장을 점유해나가는가 싶더니 어느새 종적을 감췄다. 패인이 무엇이었을까? 잠깐 생각해보자. 그들이 시장 제패에 실패했다면 그들을 상대로 승리한 이들이 있을 것이다. 그렇다. 그들이 바로 우리가 부정적 어감을 섞어 부르는 주먹구구의 끝판왕! 백전노장 영세 업자들이다. 그렇다면 이제 승리한 그들에 대해 차분히 분석해볼 차례다. 시간을 되돌려 조선 시대로 가보자. 그 시대에 집은 어떤 이들이 지었는가? 그리고 그 집을 짓는 이들은 어떤 대우를 받았으며 어떤 방법으로 견적을 산출하고 건축주에게 제출했을까? 그들은 과연, 자신들의 이윤을 투명하게 공개해 주었을까? 사실 그들은 장인(匠人)과도 같다. 요즘으로 치면 아티스트적인 성향이 매우 높은, 때로는 기인으로 불려도 부족함 없는 이들이다. 한 분야에 오랫동안 몸담아 노하우를 쌓고, 그 일을 업으로 여기며 살아온 마스터들이다. 만일 주변에 돈 계산에 밝고 영업력이 있는 조직이 붙어있다면 큰일도 맡았을 테지만, 주로 혼자 모든 것을 다 해내다 보니 일정 규모 이하의 공사에 주먹구구가 태생적인 한계다. 그 비논리 중에 인터넷 직구(소매상을 거치지 않고 도매상에게 직접 구입하는 것을 줄여 ‘직구’라고 칭함)가 활성화된 스마트 시대의 소비자 입장에서 가장 이해가 안 가는 것이 자재의 가격에 마진을 녹이는 것이다. 필자가 집짓기 엑스파일 집필 과정에서 취재 초기에 가장 크게 분개했던 부분이 바로 이것이었다. 처음엔 시장조사를 충분히 하지 않고 기존 거래처에서 물건을 받다 보니 그렇게 하는 줄 순수(?)하게 생각했다가 직접 회사를 세우고 일을 하는 과정에서도 하청업체들의 견적을 보며 ‘나를 호구로 보나?’ 욱하는 마음이 앞섰다. 그래서 따지고 들려다 잘 구슬려 자재를 직접 사주고 일을 하게 했는데. 그 결과는 성의 없는 일 처리의 열매. 하자가 발생했다. 손해배상을 들먹이며 이유를 물어보니 “먹을 것이 없어서 일을 성실하게 못 했다”는 솔직한 자백(?)이 나왔다. 차라리 처음부터 오픈하고 대화하지 그랬느냐고 물어도 봤지만 필자 역시 손해를 본 상황이라 말이 곱게 나갈 리 없었다. 그래서 건축 초기엔 역시 이 바닥엔 믿을 사람 하나 없다며 한숨을 내쉬기도 했다. 그런데 이후 다른 시공사의 사례를 취재하며 살펴보니 아이러니했다. 그러면 그렇게 계책을 사용한 업자들이 공사 후에는 돈이라도 벌었어야 할 것인데 의외로 속칭 ‘까졌다’고 하소연하는 사장님들이 많았다. 그들과 친분을 맺고 그 속사정을 들여다보니 전자의 충격에 비하기 어려울 정도의 큰 쇼크를 받았다. 물론 다 그런 것은 아니겠지만 많은 사장님들이 ‘견적을 제대로 낼 줄 모른다’고 털어놨다. <1억원대 세라믹사이딩 주택. 그 견적을 해부한다> 동영상의 일부 내용. 친친디 공동구매는 앞으로도 2억원대, 3억원대, 4억원대 다가구 겸용 주택, 5억원대 상가 주택 등 지속적인 주택 스펙 모델을 만들어 출시할 것이며 설계는 자유설계로 진행될 예정이다.   어림짐작. 그들이 견적을 낼 때 사용하는 방법이다. ‘1’ 아니면 ‘0’이라는 디지털 시대의 소통 방식에서 살면서 아직도 주택시장에서 활동하는 많은 업체 대표들은 공사비가 1보다 덜 들 수도 있지만, 어쩌면 1.2 혹은 1.3이 될 수도 있다는 생각을 한다. 그 분야가 자재든 인건비든 일을 하다 보면 자로 잰 듯 딱딱 떨어질 수 없다는 명분으로 공사를 문제없이 추진해나가기 위해 견적을 산정한다. 여기서 계획대로 1이거나 운이 좋아 1 안쪽으로 예산이 소요되면 남는 것이고 1이 넘어가면 본인에게 마이너스인 것이다. 그러다 보니 어떤 현장에서는 남기도 하고 어떤 현장에서는 까지기도 하는 복불복 비즈니스가 이어지는 상황이다. 소비자는 이해가 안 가지만 이게 대다수 공급자들의 현실이라면 어떻게 하겠는가? 주택 시장의 소비자가 원하든 원치 않든 받아들일 수밖에 없는 불편한 현실이다. 물론, 큰 공사 현장에야 먹을 것이 많으므로 제대로 된 인력들이 붙어 최적화된 예산 집행을 만들어 나가겠지만 10억원 이하 아니 5억원 이하의 현장을 운영하는 회사들은 속사정이 비슷했다. 그런데, 여기서 더 아이러니한 것은 소비자 입장에서 이들이 도무지 믿을 수 없는 사장님들이기에 앞서 이 주택 시장에서 나름 선전하고 있는, 소위 제대로 된 품질의 주택을 제조하는 고급 기술자들이라는 것이다. 집을 짓는다는 것은 영화와 같은 종합예술이래서 상당히 다양한 분야의 협업으로 이루어진다. 하지만 영화에서 가장 큰 영향력을 발휘하는 것이 감독이듯, 집짓기에서 가장 큰 영향력을 발휘하는 것은 소장(작은 회사라면 사장)이며, 이들은 그동안 이 생태계에서 나름대로 살아남는 방법을 깨우친 사람들이다. 당신이 영화의 제작자라면 감독과의 소통을 위해 감독의 성향을 파악하고 제작비를 줄이면서도 흥행이라는 목적을 달성하기 위한 노력이 필요하다. 이러한 노력을 뒤로하고 무조건 초보 건축주인 소비자의 논리로 그들과 이야기해봐야 통할 리 만무하다. 잘못하면 입만 아프고 소탐대실할지 모른다. “어떤 현장에서는 남기고, 어떤 현장에서는 까지는 복불복(福不福)의 비즈니스 현장” 앞서 말했듯, 소기의 목적 달성을 위해 집짓기 비즈니스의 오너인 건축주가 태도를 바꾸는 게 먼저다. 적과 논리로 싸워 이기지 못할 바에야 내 편으로 만드는 게 현명하다. 이 시장의 게임의 법칙이 존재하는데, 이제 막 게임을 시작한 건축주가 무슨 수로 이 게임에 참여하고 있는 수많은 이들을 설득해서 새로운 게임의 룰을 받아들이게 할 것인가? 필자는 생각했다. 역지사지(易地思之) 전략이 필요하다. 그들이 각 분야에 마진을 붙이는 방식을 인정해주되 그 마진폭을 투명하게 공유하고 원하는 방향으로 협의할 수 있도록 유도하는 것이다. 이러한 유도가 가능하려면 일단 시공업자와 인간적인 유대관계를 맺어야 한다. 최소한 손해는 나지 않게 책임져주겠다는 자세가 필요하다. 때로는 이 비즈니스를 이끌어가는 오너로서 냉철한 카리스마도 필요하겠지만 사람 대 사람으로서 마음을 열고 소통할 수 있는 대상이 되어야 한다. 일생일대의 재산을 투자해 꼭 성공해야 하는 프로젝트의 함장 역할을 할 그를 소홀히 대하지 말자. 결국 그 실익에 대한 책임은 고스란히 그 함장을 선택하고, 관리 감독한 건축주의 몫이 되기 때문이다. <친친디 하우스 프로젝트>에서는 애당초 이 부분에 주목했다. 소비자 입장에서 집짓기를 모토로 했기 때문에 요즘 시대의 흐름에 맞는 소비자 입장의 논리를 관철시켜 나가면서도 현 시장의 논리를 거스르지 않는 방법. 이것은 규모의 경제를 만드는 것, 이른바 공동구매가 최선책이라는 판단을 했다. 투명한 일 처리를 위해서는 일단 수면 위로 프로젝트를 끌어올려야 한다. 일정 금액 이상의 공사 프로젝트로 먹을거리를 만들어야 사람들이 모여든다. 그래야 자재도 할인해주겠다는 자재업체도 붙고, 홍보를 목적으로 협찬하겠다는 업체도 붙는다. 결정적으로 일 잘하는 소장님들도 붙고, 남거나 혹은 까지거나에 대한 위험성이 적어지니 자연히 공식적인 마진 할인도 기분 좋게 이루어진다. 이들에 대한 관리만 잘해나간다면 서로가 상생할 수 있는 구도가 만들어질 것이다. 이러한 논리를 기반으로 현재 인터넷상에는 각종 커뮤니티가 활성화되어있다. 집짓기, 인테리어 관련 인터넷 카페들이 그것들이다. 그런데, 여기에도 함정이 없는 것은 아니다. 여기서 지난 2016 제주 건축박람회 취재 당시, 제주도에 귀농한 지 10년이 된 한 건축주와 인터뷰할 기회가 있었다. 기형적인 도시 생활에 지쳐 삶의 패턴을 바꿔보고자 제주도로 날아드는 사람들. 특히, 작년 한 해 7천154명의 이주자 중 30, 40대가 절반이 넘었다. 막연한 환상 속에 제주에 온 젊은이들이 먹고살기 위해 할 수 있는 일은 상당히 제한되어 있다. 펜션과 같은 숙박업이나 귀농이라 총칭되는 농사일. 이것을 준비하는 이들에겐 모임이 필요했고 인터넷 카페가 큰 의지가 되었고 그곳에서 만난 사람들은 서로에게 힘이 되어주는 듯했다. 그런데, 문제는 이 카페를 주도해 나가는 이들이 전문가처럼 보이는 비전문가였다는 것이 비극의 시작이었다고 한다. 커뮤니티의 리더라고 해봐야 조금 더 제주에 산 이주민들이 주축이 되다 보니 실제 제주 현지의 여건에서 검증되지 않은 조언들이 난무하고 그로 인한 시행착오가 다양한 문제들을 야기했다는 것이다. 결국 제주에 정착하지 못하고 다시 떠나게 된 사례들이 적지 않다는 속내를 들으며 인터넷에 난립하는 수십여 개의 집짓기 카페가 떠올랐다. “집짓기는 제조업인가 서비스업인가? 기술력과 서비스, 둘다 갖추는 게 진짜다.” 여기서 한 가지 질문을 해보겠다. 여러분은 “집짓기 사업을 제조업이라고 생각하는가? 아니면 서비스업이라고 생각하는가?” 기술자가 운영하는 사업체는 제조업 마인드로 집을 짓는다. 당연히 서비스를 하는 조직이 갖추어져 있지 않기 때문에 서비스 마인드는 약하다. 이 서비스 항목에는 정확한 예산 산출과 믿고 맡길 수 있도록 자금 운용의 투명화를 이루는 것, 집 지은 이후 신속한 하자 관리가 포함되어 있을 것이다. 서비스에 강한 사업자가 운영하는 사업체는 영업 마인드로 계약을 유치하고 집을 짓는다. 공격적인 영업을 위해서는 단가를 낮춰야 한다. 영업을 목적으로 그럴 듯하게 보여야 하는 특성상 고정비를 무시 못 한다. 당연히 기술 조직에 투자해줄 수 있는 비용이 상대적으로 부족하고 결국, 제대로 된 집을 짓는다는 것이 수월한 일이 아니게 되는 경우가 적지 않다. 왕초보 건축주의 입장에서 보면 기술자가 운영하는 회사나 서비스 마인드가 강한 회사나 둘 다 집짓기 전문가들이다. 그런데 검증을 할 수 있는 방법, 견제를 할 수 있는 방법이 없다면 사업을 운영해나가는데 어려움을 겪는 것은 불 보듯 뻔한 일이다. 친친디는 생각했다. 집짓기와 같은 협업 프로젝트는 소비자에게 균일한 품질을 제공하기 위해 둘 다 갖추고 있어야 한다고 생각했다. 여기서 중요한 역할이 이들을 섭외하고 운영 관리해나가는 관리조직의 매니지먼트 능력이다. 각기 전문가들의 능력이 잘 발휘되고 안정된 구조에서 일을 해나갈 수 있도록 시스템을 구축해야 한다. 믿을 수 있는 이들을 음지가 아닌 양지로 끌어내고 견제 구도를 갖춰 사업을 수행해나가게 만드는 것. 미디어를 통해 항상 오픈된 상태로 일을 진행하기 때문에 이 사업에 참여하는 이들은 서로 긴장할 수밖에 없다. 바로 이러한 구조를 만들어내는 것이 친친디의 경쟁력이다. 가장 큰 견제 세력이 바로 영업 타깃이 되는 전원속의 내집 독자, 친친디 카페 회원들이 되어주기 때문이다. 친친디의 건축 실력을 궁금해하는 건축주들의 정서적 불안감은 이러한 구도로 해소가 된다. 친친디 1호 <산청의 봄>을 준비하는 과정에는 많은 분들의 참여와 도움이 있었다. 이 혜택을 더 나누고자 친친디 1호 5월 착공을 기념하여 공동구매 1탄 <1억원대 세라믹 사이딩 주택> 을 시작했다. 이 프로젝트에서는 어떻게 하면 소비자가 금액 할인을 받을 수 있는지 <1억원대 세라믹사이딩 주택. 그 견적을 해부한다> 동영상을 만들어 친친디 카페와 유튜브를 통해 누구에게나 제공하고 있다. 이 자리를 빌려 상대적으로 경쟁력 있는 가격에 아이큐브 세라믹 사이딩 16T를 제공해준 ‘나무좋아요’, 독일식 1등급 살라만더 창호를 제공해 준 ‘투바이포’, 친친디를 위해 소비자가 원하는 등급으로 별도의 인테리어 설계비용을 들이지 않고도 스타일을 고를 수 있도록 인테리어 특판 패키지를 제공해준 ‘한샘ik 홈인테리어’ 에 감사의 마음을 전한다. 친친디 공동구매는 앞으로도 2억원대, 3억원대, 4억원대 다가구 겸용 주택, 5억원대 상가주택 등 지속적인 주택 스펙 모델을 만들어 출시할 것이며 설계는 자유설계로 진행될 예정이다. 자세한 소식은 친친디1호까페을 통해 만나 볼 수 있다. 글_친친디하우스프로젝트 사업총괄 서동원 구성_이세정 출처 월간 전원속의 내집 2016년 6월호       농가주택,시골집 수리하기,전원주택 .통나무, 목조,주말 주택.컨테이너,이동식주택.세컨드 하우스.황토주택 귀농,귀촌 ,강원도 ,횡성 부동산의 모든것이 산골 전원주택 이야기에 다 있습니다 한번의 추천 과 칭찬은 글 쓴 저희를 춤추게 한답니다. 산골 생활 20년의 노하우가 아래에 다 있습니다. 더 많고 다양한 정보를 보시려면 아래 영문 카페주소를 클릭하세요.

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