| 건축목표설정 체크리스트 |
나. 예산수립
| 건축과정별 고정지출내역 |
| ※ 상기 내역은 설계단계까지의 고정 지출항목임. |
| 예 산 수 립 |
| 구 분 | 세 부 내 역 | 전 제 조 건 |
| 예산수립의 전제조건 |
토지면적 | 100 평 / 준농림지 (畓) |
| 토지 평당 매입가 | 30만원 (준농림지 15 - 80만원/평) | |
| 바닥면적 | 30 평 | |
| 평당공사비 | 250만원 (고가 350만원/ 중가300만원/저가250만원) (조적조, 붉은벽돌 마감 공사) |
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※ 상기 자료는 예산수립을 위한 참고용으로 작성된 것입니다.
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| 주택의 종류별 장단점 보기 |
다. 자료 및 정보수집
| 참고도서 및 관련사이트 소개 |
| 구 분 | 참 고 서 적 |
| 주택일반사항 | - 단독주택; 산업도서출판공사 - 리빙센스 플러스북 -신세대 신혼집; 서울문화사 - 살고싶은 집 갖고싶은 건축을 찾아서; 서용식,연기홍/매일경제신문사 - 실용주택백과 (집을 짓기위한 기초지식의 지침서);/주택문화사 - 한국주택건축; 주남철/일지사 - 한국주택총람('95); 주택문화사 |
| 주택인테리어 | - 작은 집 꾸미기; 라사라 - 홈스타일 커튼,벽; 라미라 - 홈패션 -실내장식소품; 전원문화사 - HOME COLOR DESIGN; 김용규/ 성안당 - Sweet Home(16) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(17) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(18) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(19) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(20) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - 가구 100배 즐기기; 박문규/무한 - 거실인테리어 144; 서울문화사 - 꿈을 주는 아이방; 서울문화사 - 내가 꾸민 신혼집; 삼성출판사 - 내가 꾸민 우리집; 라미라 - 부엌 식당 인테리어 - 시스템 키친 & 수납 아이디어; 디자인하우스 - 색채 표현 - 칼라테크닉 활용 색채표현; 남운치가/신지식/조형사 - 손바닥정원 - 아파트 그린 인테리어 뜰 가꾸기; 서울문화사 - 수납인테리어; 서울문화사 - 아파트 - 젊은 감각 새경향; 삼성출판사 - 아파트인테리어; 삶과 꿈 - 아파트 장식 테크닉; 효성출판사 - 우먼센스 인테리어 무크(1) - 작은집 인테리어; 서울문화사 - 우먼센스 인테리어 무크(6) - 부엌,식당 인테리어; 서울문화사 - 우먼센스 인테리어 무크(7) - 수납 인테리어; 서울문화사 - 인테리어 배색사전; 삽천육유 외/ 김남훈/국제 - 인테리어 컬러 코디네이션 사전; 이병천/조형사 - 인테리어 컬러토크 - 주공간의 색채연출;하세가와노리요시/그래픽사 - 조명과 실내장식; 박필제/ 조형사 |
| 주택 개보수 | - 개조 - 새바람이 분다; 삼성출판사 - 개조 인테리어; 디자인하우스 - 신축 증개축 개선 아이디어 -주부건축가가 알려주는; 명지출판사 - 우먼센스 인테리어 무크(4) - 개조 인테리어; 서울문화사 - 우먼센스 인테리어 무크(12) - 창 & 벽 새단장; 서울문화사 - 집수리 정보소프트; 효성출판사 - 집수리 모델하우스; 효성출판사 |
| 전원주택, 목조주택 |
- CA 17 현대건축 - 목조건축, 전원주택; 현대건축사 - 내가 지은 나무집( 국내 최초의 목조주택 길라잡이); 김명태/창해 - 목조주택; 웅진출판 - 목조주택; 산업도서 출판공사 - 전원 집합주택; 산업도서출판공사 - 전원에 산다; 부동산가이드 - 전원주택(1) - 내집 만들기; 주택문화사 - 전원주택(2) - 내집 만들기; 주택문화사 - 전원주택(2) - 농가개조 & 황토집.나무집 짓기; 서울문화사 - 전원주택 - 내손으로 짓는 새로운 경향의; 주부생활 - 전원주택 가는 길 샛길도 있다; 이광훈/중앙일보사 - 전원주택(3) - 내집 만들기; 주택문화사 - 주거시설(1) - 전원, 목조, 단독주택; 건축세계 |
| 기 타 | - 물가정보 |
| 현장조사 체크리스트 |
| 구 분 | 항 목 | 체 크 사 항 | |
| 거주 여건 |
토지 현황 조사 |
진입로 | - 차량(자가용, 이삿짐차량) 진입의 용이성 - 진입로 포장방식 주차 차량 동선 * 비고 : 건축법상 전면도로4m를 확보해야 함. |
| 경사도 | - 대지조성 상태 점검 - 절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성 검토 - 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토 | ||
| 지질조사 | - 경암,풍암,습지,연약지,,,등 토지지질에 대한 검토 | ||
| 향후토지이용계획 | - 주택의 배치, 조경계획, 담장, - 우수관로,오배수관로, - 정화조위치 - 전기인입, 통신맨홀의 위치 - 지하수개발 | ||
| 공사진행 용이성 | - 대지주변 공사장애물 존재유무 - 민원발생 소지 | ||
| 자연 환경 |
일조권 | - 남향 방위확인 및 일조량 확보 | |
| 조망권 | - 각 실의 조망권을 고려 | ||
| 풍향 | - 주택의 자연환기, 통풍, 굴뚝 위 배연 | ||
| 교통 및 입지조건 |
교통 | - 교통의 편리성과 주변교통정비 상황 - 인접 대도시와의 관계 | |
| 입지조건 | - 대지 주변 혐오시설 및 위험시설의 유무 검토 - 철로,항로,사격장,공동묘지,분뇨처리장(혐오시설)의 존재유무 검토 - 고압선, 가스 및 위험물 저장소, 광산,석산주변 (수질,대기오염) 급경사지(눈사태,산사태), 해안(풍토),축산단지(돼지, 닭 등) | ||
| 사회문화 | - 교육시설, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설의 유무 - 주민들의 성향, | ||
| 투자 여건 |
- 그 지역의 발전과정과 향후 개발계획 검토 ; 해당 지자제, 건설교통부등에 문의하여 확인할것 - 주변토지가 국유지,개인소유지인지를 확인하여 개발제한 구역 등의 규제사항 여부 - 융자를 받을 수 있는지 여부 - 대지조성을 위한 각종 개발비용과 부담료로 사전에 검토 | ||
나. 토지관련서류 확인
| 토지관련 행정서류 체크리스트 |
| 검 토 서 류 | 발 급 처 | 확 인 사 항 |
| 토지이용계획 확인서 |
시,군,구청 동사무소 |
- 토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서 - 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과 제한사항의 유무를 확인 - 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재, 토지거래 등 해당사항에 표시되어 있음 |
| 등기부등본 | 관할 등기소 | - 토지의 권리관계를 밝히는 문서 - 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인 - 토지거래 사기를 방지하기 위하여 반듯이 확인한다. |
| 공유지연명부 | - 소유자가 공동명의로 되어 있는 경우, 소유지분, 소유자 주민등록번호, 성명 등을 확인할 수 있음 | |
| 토지대장 | - 토지의 상황을 표시하는 문서 - 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지등급 등이 표시 | |
| 지적도 | 시,군,구청 동사무소 |
- 지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목 ㆍ경계ㆍ기타 내무부령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다. - 대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다. - 지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도 있으므로 현장방문은 필수 |
| 임야대장 | 시,군,구청 동사무소 |
- 임야에 대한 현황파악을 위하여 범원에 있는 부동산등기부와는 따로 시군구청에 비치되어 있는 공부. - 임야를 취득할 때에는 부동산등기부만 믿지말고 임야대장도 열람해 보아서 이상 유무를 분석해야 한다. - 임야대장에는 다음의 사항을 등록한다. ①토지의 소재 ②지번 ③지목 ④면적 ⑤소유자의 성명 또는 명칭 주소ㆍ주민등록번호(국가ㆍ지방 자치단체 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 등록번호) ⑥ 기타 내무부령으로 정하는 사항 |
| 임야도 | - 임야대장에 등록된 토지에 대하여 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 기록하는 지적공부 | |
| 건축대장 | - 건축물의 소유ㆍ이용상태를 표시하는 문서. - 토지의 소유자와 기존건축물의 소유자가 다를 수 있으므로 꼭 확인 | |
| 토지가격확인원 | - 공시지가 또는 개별지가를 확인할 수 있음 | |
| 기타 | - 제세완납증명서 - 비사방확인원 - 사방시설도 |
다. 토지관련 인,허가사항
| 토지취득 - 농지 |
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| 사도개설허가절차 및 진입도로점용허가 |
 사도개설허가절차사도란 시장ㆍ군수로부터 사도개설허가를 받아 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로를 말한다. 사도개설허가신청은 구입하려는 토지가 맹지인 경우에 해당되는데, “맹지”는 지적도상 도로에 접한 부문이 없는 토지, 다시말해 도로에서 대지로 직접 진입할 수 없는 토지를 가리킨다. 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 대지로 분류되어 있기 때문에, 건축허가를 받고자 타인의 대지를 추가로 구입하여 사도개설허가를 받는다. | ||||||
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| 토지전용허가절차 |
| 구 분 | 서 류 | 행 정 절 차 |
| 농지 전용 허가 |
구비서류 | - 소유권관련서류 : 토지매매계약서, 인감증명서, 토지사용승낙서 (원소유자로부터 취득) 가설계안 - 농림수산부가 요구하는 서류 일체 : 사업계획개요서1부(전용목적 기재), 지적도 등본(전용예정구역의 표시), 토사유출 및 폐수배출 등 인근지역에 대한 피해방지 계획서 |
| 허가절차 | ① 구비서류를 농지관리위원회에 제출 ② 농지관리위원회 확인 후 시,군,구청장(전용허가권자)에게 확인서 첨부해서 제출 - 시,도지사에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)이상 / 준농림지역 10000㎡(3025평) 이상 - 시장,군수,구청장에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)미만 / 준농림지역 10000㎡(3025평) 미만 ③ 전용허가권자가 전용허가 여부를 통보(7일이내에) ④ 농지전용자가 대체농지조성비, 전용부담금 등 세금납부(농어촌진흥공사) ⑤ 전용허가권자가 전용허가증 발급(15일 이내) ⑥ 주택신축(2년이내) ⑦ 준공 검사필증 발급 ⑧ 대지로 지목변경 ⑨ 소유권 이전등기 | |
| 주의사항 | ① 관할 농지관리계나 산림계에 전용허가 사전 문의 대상 - 대지에 인접한 도로폭이 2m이내이거나 - 주변이 농림지역으로 둘러싸인 경우 - 인적이 없는 곳인 경우 ② 농지전용허가가 취소되는 경우 - 전용허가증 발급 후 2년 이내에 건축을 신축하고, 준공검사를 신청하지 않는 경우 - 전용허가증 발급 후 1년이상 공사가 중단되는 경우 ③ 농지전용완료일로부터 8년이내 다른 목적으로 농지를 전용할 수 없으며, 8년이내에 토지를 양도하는 경우, 소득세 부담이 크다. |
| 토지취득- 임야 |
| 정부차원에서 임야개발을 더욱 활성화하기 위해 규제화 조치를 검토하고 있기 때문에 임야는 전원주택 투자자들의 주목 대상으로 떠오르고 있다. 임야매매증명을 발급받기 위해서 임야를 살 때는 준농림지내 준보전임지를 사야 한다. 준보전임지는 농림지역으로 지정되어 형질변경허가를 받기가 어렵다. 준보전임지는 구입 후 산림훼손 절차나 대지조성 사업절차만 거치면 전원주택을 지을 수 있다. 준보전임지를 사더라도 산림형태가 좋거나 경사가 급하면 전용허가를 받기 힘들다. 따라서 현장 확인을 반드시 해야 한다. 현장 확인시에는 무허가 건물이나 묘지 등이 있는지를 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 추가비용을 지출할 가능성이 높다. 현장확인과 함께 산림청과 시, 군, 구청등에 전용허가 여부를 확인하는 일도 빼놓지 말아야 한다. 임야매매증명을 발급받기 위해서는 신청인의 주민등록등본 1부, 매수할 임야의 구역이 표시된 지적도 또는 임야도 1부, 임야에 대한 5년 이상의 산림경영 계획서 1부, 실수요자임을 증명 할 수 있는 서류, 임야의 등기부 등본1부 등의 서류를 임야소재지의 시, 군청에 신청해야한다. 매매증명을 발급받아 소유권을 이전한 날로부터 1년 이내에 이용 계획서대로 조림사업에 착수하여야 하며 그렇지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료를 내어야 한다. 임야전용허가절차전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등기→전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다. 606평을 초과시 토지거래허가를606평을 초과하는 경우 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 임야를 새로 구입하는 경우, 해당 임야가 있는 시,군에서 전 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다. 토지거래허가 및 신고지역 에서는 구입 후 5년 이내에는 양도할수 없다. 대부분 급경사이기 때문에 임야를 구입할 때는 가용면적이 30%미만이라는 사실을 염두에 두어야 한다. 산림형질허가를 받기 위해서산림형질허가를 신청할 때 갖추어야 할 서류로 사업계획서, 훼손되는 임야실측 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 산림의 임야 대장이나 부동산 등기부등본같은 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류등이 있고, 이것을 해당시, 군청에 제출하면 된다. 허가를 받은 날로부터 3개월 이내에 대지조성을 위한 공사에 착수하지 않거나, 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다. 대체조림비와 전용 부담금대체조림비는 산림청장이 7년생 잣나무 묘목값과 나무를 심고 5년간 가꾸는데 필요한 금액을 합산하여 고시하고, 전용부담금은 임야공시지가의 20%를 기준으로 부과한다. 납부절차는 시. 군청으로부터 납입고지서를 발부받아 농, 수, 축, 임업협동조합 창구에 납부한 후 영수증을 받아 해당 관청에 제출하면 된다. |
| 토지취득- 대지 |
| 토지매입 관련세제 |
| 구 분 | 정 의 | |
| 취득세 | 보통세율 | 2% |
| 신고납부 | - 취득일로부터 30일내로 자진신고ㆍ납부 (30일내로 납부하지 않으면 20%의 가산세 부과) - 취득일로부터 2년이내에 취득세를 납부하지 않고, 매각하는 경우 산출세액의 80% | |
| 등록세 | 과세대상 | - 재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록하는 것 |
| 과세표준 | ① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액중 높은 가액 ② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기 등은 건수(건당 3천원) | |
| 세 율 | - 소유권 이전등기 : 3% (상속의 경우 1%) - 상속, 보전등기 : 0.8% - 제한물권 설정등기 : 0.2% | |
| 납부방법 | - 시ㆍ군ㆍ구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아 은행에 납부한 후 등기등록을 신청해야 한다. | |
| 가산세와 과태료 | - 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일이내에 하여야 되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과 | |
| 교육세 | 세 율 | - 등록세의 20% |
| 농어촌특별세 | 세 율 | - 취득세액의 10% |
| 인지세 | 세 금 | - 계약서 등 증서의 작성시 납부하는 세금 500만원-1,000만원: 1만원/ 1000만원-2000만원: 2만원 2,000만원-3,000만원: 3만원/ 3000만원-5000만원: 4만원 5,000만원-1억: 7만원/ 1억-5억: 15만원 등 |
| 기 타 | - 국민주택채권 매입 : 최저매입액은 1만원 | |
마. 토지관련법적제한사항
토지관련 법적제한사항
(1) 도시계획법에 의한 제한사항
도시계획법은 도시의 건전한 발전과 공공복리를 목적으로 도시계획구역으로 정해진 구역에 대해 토지이용과 건축행위에 대한 여러 가지 제한사항 등을 마련하고 있다. 따라서 구입하고자 하는 대지에 대한 구역을 확인하고, 그에 대한 규제항목은 없는지 사전에 검토하도록 한다. 여기에서는 개발 제한구역, 도시개발예정구역을 중심으로 언급하고자 한다.
1) 개발제한구역
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 건전한 생활환경을 보호하기 위하여 도시개발을 제한하는 구역이다. 이 구역내에서는 건축물의 건축, 토지형질변경, 토지면적의 분할, 도시계획사업의 시행 등이 금지되어 있으므로, 매입하고자 하는 토지는 물론 토지주변이 개발제한구역으로 설정되어있는지도 함께 검토해야 한다.
2) 도시개발 예정구역
도시개발 예정구역은 도시과밀화를 완화하고 적정한 배치를 목적으로 도시의 균형있는 발전이 필요하다고 인정될 때, 도시의 인근지역에 기준이상의 요건을 갖춘 지역을 말한다.
이상과 같이 도시계획 예정구역으로 설정되어 있는 경우 건축행위에 상당한 제한을 받으므로 토지구입시에 관련사항등을 관할 시청, 도시계획담당과에 문의해보는 것이 바람직하다.
(2) 건축법에 의한 제한사항
도시계획법이 시단위의 대규모 면적에 대한 규제를 실시하고 있는데 반하여, 건축법은 해당 대지에 건축되는 건축물에 대하여 용도, 규모, 구조, 설비에 관한 최저기준을 규정한다. 토지를 구입하거나 주택을 건축하는 경우 토지와 건축에 관련된 규제사항 등을 충분히 알아두어야 한다. 여기에서는 크게 대지와 도로와의 관계, 대지면적에 따른 건축물의 규모 제한사항을 알아보도록 한다.
제한사항
정 의
도로의 조건
- 대지는 2M 이상을 도로에 접해야 하며,도로폭은 최소 4m를 확보해야 함.
(예) 전면도로폭이 2m이내인 경우, 본인소유의 대지에서 도로에 인접한 경계선에서
2m를 후퇴한 선부터 건축 가능
건폐율
- 건축면적의 대지면적에 대한 비율 (1층 바닥면의 최대치 규정)
- 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 X 100 (%)
- 토지의 지역,지구별, 전국시로 다르다.
(예) 서울시, 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우,
이 주택은 건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이
60평이내가 되도록 건축해야 함.
용적율
- 연면적(바닥면적의 합계)의 대지면적에 대한 비율 (지하실면적은 용적율에서 제외)
- 용적율 = 연면적 / 대지면적 X 100 (%)
(예) 서울의 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우, 이 주택은
건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이 용적율
200%(1종)에 의거하여, 각층 바닥면적의 합계가 200평이내가 되도록 건축해야 함.
일조권확보를
위한 높이제한 - 일조권확보를 위한 높이제한
전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물은 일조등의 확보를
위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 이격거리에 따라 건축물의 높이를
제한하는 규정
① 높이 4m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 1m이상
② 높이 8m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 2m이상
③ 높이 8m초과 부분 : 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의
높이의 1/2 이상
(예) 건축하고자 하는 건물의 높이가 10m인 경우, 정북방향으로 5m 이상
공지를 확보해야 함.
도로사선에 의한
높이 제한 - 도로폭에 의한 사선제한: 전면도로폭의 1.5배이내
(예) 전면도로폭이 4M인 경우, 이 건물은 4X1.5=6M 이내로 건축해야 함
환경관련
제한사항 - 정화조 시설에 대한 특별규제사항 확인
- 정화조 배관시설에 대한 특별규제사항
3. 주택설계가, 주택건축과정 소개
| 주택건축과정 |
| (1) 건축허가대상 주택의 건축과정 건축허가 대상 주택은 100㎡(약30평)이상의 대다수 주택에 해당되며, 건축과정은 다음과 같다.
앞서 보았듯이, 건축설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행하게 된다. - 건축설계, 시공도면 작성 - 현장조사 및 확인 업무 대행 - 건축공사의 감리 - 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행 (2) 건축신고대상 주택의 건축과정 현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.
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나. 계획설계 (가설계)
1) 토지이용계획확인서 상세보기
| 설계도면의 종류 |
| 1. 조 감 도 |
| - 건축물 높은 곳에서 아래로 내려다 본 상태의 그림. - 건물의 외관이 입체적으로 표현되기 때문에 현실감이 있음. - 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨. - 컴퓨터의 발달로 현실감 있는 표현이 가능. |
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| - 원래의 모양을 잘 알 수 있도록 건물을 비스듬히 놓고 바라 본 상태의 그림. - 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨. - 실내의 공간감을 보기 위해 많이 사용됨. - 컴퓨터의 발달로 보다 현실감 있는 표현이 가능. |
|
|
| - 대지주변 현황 및 도로 표기 - 건물의 배치, 즉 방위, 대지와 도로, 이웃 건물과의 관계, 대지의 고저ㆍ방위 등을 표시한 도면 - 대지의 진입, 주차동선의 진입 표기 - 조경 및 대문을 그리기도 합니다. 이때 대지경계선에서 건물과의 거리를 반드시 표기해야 함. |
| 4. 평 면 도 |
| - 높이 1.2∼1.5m의 높이에서 건축물을 수평 절단하여 내려다 본 그림 - 설계ㆍ시공 어떤 면에서나 가장 기본이 되는 중요한 도면 - 각 층마다 별개의 평면도를 그리게 됩니다. - 거주자의 동선, 방의 넓이, 배치, 방문 및 창문위치 등을 표현 |
| 5. 입 면 도 |
| - 건축물의 외형을 4 면에 대하여 나타낸 도면 - 평면도와 더불어 건축 기본도면 - 평면도와 입면도를 연관시켜 보면 건출물의 모양을 알 수있음 - 건물의 높이와 외관과 외부마감재를 표현 - 건축물을 바라보는 위치에 따라 정면도, 좌측면도, 우측면도, 배면도로 나뉨 |
| 6. 단 면 도 |
| - 건축물을 수직으로 절단하여 수평방향에서 본 그림 - 절단하는 방향에 따라 종단면도(縱斷面圖), 횡단면로 나뉨. - 절단하는 목적에 따라 외벽단면도, 부분단면 상세도가 있음 - 단면도에는 각실의 층고와 내부 마감재를 표기 함. - 단면도를 통하여 재료의 접합 상세를 확인할 수 있으며, 건축도면의 수준과 품질을 좌우하는 기준이 되기도 함. |
| 7. 구 조 도 |
| - 건축물의 구조체에 대한 도면. - 층별로 작성하며, 보복도, 구조상세도 등이 있다. - 구조체의 위치, 형상, 크기, 재료 등을 표기 - 구조형식에 표현하는 방법이 다름. |
| 8. 설 비 도 |
| - 설계도구의 용량, 위치, 배관경로를 표현하는 도면 - 설비의 종류에 따라 전기설비, 냉난방설비, 급배수 설비 등으로 나누어 그림. - 기술적인 기호로 표현되어 있으나, 주택의 경우 몇 가지 기호를 알면 전체적인 흐름을 파악할수 있음. |
| 계획설계 체크리스트 |
| 검 토 사 항 | 표시해야 할 사항 |
| 건물배치 | - 진입부의 선택과 동선처리는 적당한가? - 주차계획은 적당한가? - 조경설계는 적당한가? - 건물의 배치는 적당한가? |
| 실별요구사항 | - 각 실별 요구사항은 반영되었는가? |
| 실별면적 | - 각 실별로 요구사항 면적분배는 적당한가? |
| 실별배치 | - 각 실의 배치는 적당한가? |
| 동 선 | - 각 실별 동선은 원활하며, 편안한가? |
| 형 태 | - 건물의 형태미는 좋은가? (지붕모양,창호모양,발코니모양 등) |
| 마감재선택 | - 외부마감재의 선택은 적당한가? |
| 기타요구사항 반영여부 | - 특별주문사항은 충분히 반영되었는가? |
| 구 조 | - 구조방식의 선택은 안정적이며 경제적인 선택인가? |
| 설 비 | - 각종 설비는 빠짐없이 표현되어 있는가? |
| 사후관리문제 | - 사후관리에 있어 걸림돌이 되는 사항은 없는가? |
| 예산문제 | - 예산범위내에서 실행가능한 건축설계안인가? |
| 설계진행 | - 설계용역기간내에 용역업무를 수행할 수 있는가 |
다. 기본설계
| 지적측량 |
| ■ 지적측량신청 □ 지적측량을 신청 하고자 하는 자는 측량사유를 기재한 지적측량신청서를 대행법인에게 제출 □ 대행법인이 지적측량신청을 받은 때에는 지적측량수수료를 징수하고,측량예정일시가 기재된 영수증을 측량신청인에게 교부하여야 하며 측량기간ㆍ측량일시 및 수수료등을 기재한 지적측량대행계획서를 측량신청 그 다음 날까지 소관청에 제출 □ 대행법인은 지적공부정리를 하여야 하는 지적측량신청을 접수한 때에는 신청자에게 지적공부정리 및 지적공부등본교부신청을 위임할 수 있다는 설명을 하고, 신청인으로부터 위임을 받았을 때에는 신청의 모든 절차를 대행인 경우 신청서 여백에 “신청위임”이라고 붉은색으로 기재하고, 소유자의 서명 또는 날인을 받아야 함 □ 지적법시행령 제16조 제3항의 규정에 의하여 임야대장에 등록된 지목으로 등록전환측량을 신청하는 경우 토지소유자의 필요에 의하여 분할신청을 하는 경우 또는 분할이 주된 지목의 사용목적에 적합한 경우에는 위 항에 불구하고 첨부서류가 없음을 유의 ■ 지적측량 및 측량검사 기간
■ 지적측량 신청과정 ■ 지적측량 수수료 ※ 2001년 지적측량 업무수수료 기준단가 일람표 (2001.2.1시행) ※ 경계복원측량 : 지적공공부상에 등록된 경계를 지표상에 복원하는 측량.
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| 건축허가절차 및 기본설계도서 |
■ 건축허가시 필요한 기본설계도서
■ 건축허가시 협의부서
■ 건축허가시 협의부서
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라. 실시설계
| 착공신고에 필요한 실시설계도서 |
| 도서의 종류 | 표시하여야 할 사항 |
| 배치도 각층 평면도 각층 입면도 각층 단면도 각부 상세도 |
- 건축허가도면 외에 상세한 기재가 필요한 각종 상세도를 포함한 건축도면 |
| 구조도 | - 구조내력상 중요한 부분의 평면 및 단면 - 주요 부분의 구조상세도면 |
| 설비도 | - 건축물의 냉ㆍ난방설비, 위생설비ㆍ환경설비, 전기ㆍ통신설비 등에 관한 도면 |
| 실내마감도 | - 벽 및 반자의 마감재료 및 상세도면(품명,규격 기재) |
| 시방서 | - 건축도면에 표기할 수 없는 경우, 재료의 성능 및 재질 등에 관한 사항 표기 |
| 시공자 선택시 유의사항 |
| 1) 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하라. 시공자를 결정하기 전, 여러 업체에서 견적을 받아보고, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택한다. 지나치게 싼 공사비를 제시하는 경우, 부실시공 등을 초래할 수 있으며, 공사 진행과정 중 예상치 못한 공사비가 추가로 발생되어 건축주의 경제적 손실과 공기지연이라는 문제를 발생시킬 수 있다. 2) 주택시공에 대한 풍부한 시공경력을 갖는 업체를 선택하라. 시공자 선정시 시공사의 건설업 등록유무, 전문분야, 기술력보유상황, 시공경력과 하자보수관계에 대한 처리 등을 면밀히 살펴보아야 한다. 특히 주택시공을 전문으로 하는 업체인 경우, 주택시공 특유의 섬세함과 꼼꼼함을 기대할 수 있다. 3) 공사현장과 인접지에 위치한 시공업체를 선택하라. 비교적 건축현장과 근접지역에 있는 업체를 선택하는 것이, 비용과 시공속 도면에서 유리하다. 4) 중규모이상의 시공업체를 선택하라. 대규모의 시공업체는 개인주택을 취급하지 않는 경우가 많으며, 수주를 해도 하청을 주어 실질적인 관리업무가 소홀하기 쉽다. 소규모의 시공사인 경우는 공사의 공정관리가 허술하여, 공기가 연장되거나 공사도중 도산의 우려가 있으므로, 공사진행에 막대한 지장을 초래할 수 있다. 그러므로, 중규모이상의 시공업체로서 약간의 설계능력도 갖는 업체를 선택하는 것이 바람직하다. 5) 경영자의 인격과 성실을 점검하라. 시공은 경영자의 사람 됨됨이나 경영마인드에 의해서도 많은 영향을 받는다.
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| 공사계약종류 및 대금지불방식 |
| (1) 공사계약의 종류 1) 일괄계약방식 주택공사의 경우 가장 많이 사용되는 방식으로서, 한사람의 시공자(또는 목수)에게 한꺼번에 공사를 맡겨, 그의 관리하에 공사진행가 진행되고 완성까지 책임을 지게되는 방식이다. 2) 직영계약방식 건축주가 각각의 시공자를 직접 교섭하여 계약을 체결한 다음, 스스로 재료를 수급해 서공사를 진행하는 방식이다. 이 경우에는 건축에 대한 지식이 풍부한 경우에 채용되는 방식이다. 3) 실제계약 비용정산 약방식 실제 공사 비용을 정산하여 대금결제를 하는 도급방식이다. 일괄도급방식일 경우에는 공사 중에 건축주의 요구로 변경이나 추가공사가 필요할 때는 그 부분은 완성 후에 실제비용정산방식으로 지불하게 된다. (2) 공사대금 지불방식 공사대금의 지불방식은 공사계약체결시 결정하도록 한다. 공사의 내용, 규모에 따라 지불방식이 달라질 수 있으며, 일반적으로 공사진행상황에 따라 공사비를 지불하는 방식을 선택하는 것이다. ① 선금 지불 -공사계약 체결시 ② 중도금 지불 - 공사중 ③ 잔금지불 - 공사완료 후 건축물 인도시 공사총액이 클 경우엔 더 세분화 할 수 있으며, 공사가 시작된 후에 대규모 변경이나 추가공사가 있을 때는 실제비용정산을 해서 지불하는게 일반적이다. 다만, 공사비를 지불함에 있어, 중요한 것은 공사한 것만큼만 공사비를 지급하는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있는데 만약 공사가 끝나지도 않았는데 선금을 주게되면 시공사의 부도, 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하든가 아니면 직영처리를 해야 할 경우 먼저 공사비를 지급했다면 문제가 생긴다. 다. 토목공사 (토지기반공사)
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라. 건축공사
마. 설비공사
바. 부대공사
사. 사용승인공사(준공검사)
| 사용승인관련서류 |
1. 사용검사 신청서 및 사용검사 필증 2. 건축도서 3. 감리일지 또는 감리보고서 4. 건축사 현장 조사서 5. 정화조 준공서 및 관리카드 6. 소방준공검사필증 (소방시설 대상건축물) 7. 구내통신설비 준공신고서 (단자함설치 및 보안기 설치확인) 8. 보일러 시공확인 (형식승인번호, 용량, 판매처) 9. 도시가스 또는 LPG 확인서 10. 하자보증금 예치증서 (공동주택,다세대주택,오피스텔 등-해당건축물인 경우) 11. 건축물 관리대장 12. 건축물 폐재류 처리확인서
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5. 사후관리
가. 건축도면관리
나. 주택청소
| 실별 청소요령 |
| 1) 거실의 청소관리 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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2) 카페트의 오물종류별 청소방법 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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▶ 여름철 보일러 관리... 여름철은 난방계절이 아니라서 보일러를 그냥 방치해 두기가 쉽다. 그러나 우리나라의 계절적 특성상 여름철은 보일러가 부식되거나 고장나기 쉬운 계절이다. 특히 장마철 동안이나 집중호우 등으로 보일러에 습기가 찬다거나 아예 물에 잠겨버리는 일도 많은데 이에 대한 대비책을 잘 세워 두셔야 보일러를 두고두고 잘 사용할 수 있다. 먼저 여름철에도 보일러를 가끔 틀어주는 것이 좋다. 요즘은 여름철에도 온수사용이나 습기제거를 위해 보일러를 사용하는 일이 종종 있는데, 이것은 보일러 관리에 아주 바람직한 일이다. 모든 기계제품이 그렇듯이 보일러도 사용하지 않고 방치하면 성능이 저하되거나 고장이 날 우려가 있는데 이렇게 가끔씩 가동을 해주면 보일러의 열교환기 부식이나 순환펌프 고장을 예방하는데도 도움이 될 뿐만 아니라 집안의 습기도 말려주어 집안이 눅눅해지는 것을 막을 수 있다. 가스보일러의 경우 한 달에 한번 정도는 사용해 주는 것이 좋은데 급탕 온수쪽이나 여름으로 스위치를 돌려놓고 사용하는 것이 좋다. 또한 여름철에 보일러를 장기간 사용하지 않을 때는 보일러의 전원 콘센트를 차단해야 하다. 여름철에는 벼락이 치는 일이 잦은데, 이렇게 콘센트를 차단해 주면 낙뢰로 인한 피해를 예방할 수 있으며, 철로 된 보일러의 경우는 페인트 칠이 되지 않은 내부 등에 방청유나 폐엔진오일을 칠해 두어야 내부가 부식되는 일을 막을 수 있다. ▶ 집안이 침수되어 보일러가 침수되었을 때..... 먼저 계속 내리는 비로 보일러실이 침수될 우려가 있는 경우 기름보일러는 전원을 차단한 후 보일러 제어 콘트롤 박스를 분리하여 별도 보관하시고 기름저장탱크의 기름을 비운 다음 기름탱크 주변 밸브를 잠가야 하다. 가스 보일러의 경우 LPG 를 사용하시는 가정에서는 LP가스용기의 밸브를 잠그고 분리하여 용기를 높은 곳으로 옮겨두시고 도시가스를 사용하고 계시다면 중간밸브와 메인 밸브를 모두 잠가두어야 안전하다 |
| 하자보수기간 참고하기 |
| * 공동주택의 하자보수기간(공동주택 관련법규)을 참고한 것임. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 하자발생부위 |
| 부 위 | 하자발생 유형 |
| 슬래브(천정) | - 방수 불량 - 설비배관 누수 - 슬래브 크랙 - 외벽 크랙에 의해서 물이 스며 듬. |
| 발코니 샷시 주위 | - 샷시 이음 부위 처리 불량 - 콘크리트면과 샷시부위 실리콘 처리불량 - 샷시 하부 물구멍 막힘으로 인해 물이 취약부위로 스며 듬. - 샷시 바에 결로가 많이 발생, 특히 북쪽면(단열바 사용, 환기조치) |
| 도배지 곰팡이 | - 환기부족 - 도배풀에서 곰팡이 발생 - 결로에 의한 곰팡이 - 습기를 제거하기 전 도배를 했을 경우 - 장판지 니스칠은 충분히 건조 후 마감 |
| 결로발생 | - 소화전함, 전기함주위 단열처리 미흡 - 북쪽에 면한 창호주위에 다수 발생 - 코너부위 단열재 미시공 - 단열재와 단열재 연결부위 틈새발생 - 단열재 성능 부족(제규격 미사용) - 외부에 돌출된 보와 연결된 내부벽체부위(단열재 미시공)- |
| 화장실 소음 | - 슬래브 두께 부족 - 배관파이프 주위 몰탈 충진 미흡 - 천정내 배관파이프 소음대비 미흡 |
| 현관문 주위 | - 현관문 주위벽 단열재 미시공 (특히 상부) - 단열재 연결 부위 틈새 발생 - 문틀주변 단열재 미시공 |
마. 주택 증ㆍ개축
| 증ㆍ개축에 필요한 기초지식 |
| 항 목 | 청 소 방 법 |
| 건축법에 저촉 여부 | - 해당지역의 건축제한 사항에 저촉되지 않는 범위에서 증개축 면적이나 높이를 정한다. (건폐율, 용적율, 도로사선제한에 의한 높이제한, 일조에의한 높이제한) |
| 사전점검사항 | - 착공전에 건물의 구조진단을 받는다. - 건물, 대지, 도로와의 관계 검토 - 기존 지붕과의 연계성 : 지붕형태가 복잡해지거나 골이 생기는 것, 방수,누수에 대한 고려 - 기존 외부 마감재와 통일 - 현관 및 기존방의 일조, 통풍, 동선 등을 고려 - 설비가 필요한 부분에 대한 검토 - 공사비용 검토 : 부엌, 욕실, 세면실, 화장실 등은 예산을 자세하게. 단층 증축공사 : 기초공사비 추가 2층 증축공사 : 기초보강, 지붕공사, 공사용 발판의 제거비용 추가 - 증,개축 공사 시기 결정 - 증,개축 공사할 때 살림살이의 배치 |
| 공사시기결정 | - 계획단계 : 공사시작보다 1-2개월 전에 설계도 작성 및 시공자 선정 - 공사시기 결정 : 장마철의 피하기 위해 3월에서 6월 사이 동절기 공사를 피하기 위해 9-11월 사이 |
| 시공자 선정 | - 증,개축은 소규모공사에 해당하므로, 주택전문업체에 의뢰하거나 인맥이 있는 사람 또는 설계자에게 의뢰해서 소개받도록 한다. - 시공자에게 시공상세도와 내역명세서를 제출받아 검토한다. (공사중의 변경이나 분쟁시에 도움이 된다) - 증개축 공사도 공사비는 3-4회정도로 나누어서 지불하도록 한다. |
| 증개축 신고절차 | - 증개축 공사를 실행하기에 앞서, 반듯이 관할 행정기관에 신고하고, 신고필증을 교부받은 후에 공사를 착수하도록 한다. - 허위로 신고하거나 건축신고를 하지 않지 않고 건축을 하는 경우 200만원의 과태료 부과 |
