토지와정착물-소나무와 내땅을 돌려주세요!

토지와정착물-소나무와 내땅을 돌려주세요! 

2012/03/11 11:01

http://blog.naver.com/2586900/10134014981

# 소나무야, 소나무야

부동산은 토지 및 그 정착물이라하였다. 그러면 내집 정원에 있는 소나무는 토지의 정착물로써 부동산인가라는 문제에 부딪칠수 있다.

다음의 사례를 통해서 소나무에 대해서 알아보도록 하자.

사례) 한동네에 사는 김매도와 이매수는 단독주택에 살고 있다. 김매도는 집을 잘 관리하여 항상 깨끗하였으며 특히 조선소나무를 애지중지 가꾸었고 이매수는 늘 김매도의 단독주택을 탐내어 왔다.

그러던 중 김매도가 개인사정이 생겨 지방으로 이사를 가야되는 상황이 발생하여 애지중지하던 집을 매도할 수밖에 없었기에 인근의 공인중개사 최중개에게 매도를 부탁하였다. 이 사실을 알게된 이매수는 최중개를 통하여 김매도와 매매계약을 체결하였다.

이사당일, 이삿짐을 싣고 온 이매수는 김매도가 정원에 있는 조선소나무를 뽑고 있는것을 보고 깜짝 놀랐다.

김매도는 자기가 애지중지 돌보아왔던 소나무라 이것을 뽑아서 지방의 자기집에 심을것이라고 주장하였고 이매수는 매매계약물이 부동산으로서 토지와 정착물인 건물, 담장, 소나무가 모두 매매 대상물이라고 항의하면서 최중개에게 와서 매매의 적법성을 물으며 김매도와 이매수간에 분쟁이 생겼다.

이에 최중개는 민법상 부동산은 토지 및 정착물이라 규정되어 있고 소나무 역시 토지를 떠나서는 유용성을 발휘하기 힘들기 때문에 부동산으로써 매매 대상물이라 설명하였지만 계약서상의 명기되어 있지 않고 쌍방간의 합의가 이루어지지 않아서 결국 법원의 판결을 받아야만 했다.

상기의 사례에 살펴보았듯이 부동산이 토지 및 그 정착물이라는 규정상에 정착물의 범위를 두고 여러가지 사례 등이 있고 분쟁이 생길수 있다.

매수인 입장에서 매매 대상물의 범위를 확실히 하기 위해서는 다음과 같은 내용을 특약사항을 반드시 작성해두는 것이 가장 좋다.

“매도인은 다른 약정이 없는한 위 부동산에 부속하는 수목과 정원석, 문, 담장 및 기타 부속물 일체를 매수인에게 양도하여야 한다.”

또한 매도인의 입장에서는 자기가 애지중지 돌보아왔던 소나무를 매매 대상물에 포함시키고 싶으면 다음과 같은 특약사항을 반드시 명기해야 한다.

“목적 부동산의 정원에 부착되어 있는 소나무는 매도인의 소유로 한다.”

#“내땅 돌리도”

다음으로 부동산이라면 토지 및 정착물인데 내 토지위에 타인이 농작물을 심었다면 과연 그 농작물의 소유권은 누구에게 있는가라는 문제에 부딪칠 수 있다.

다음의 사례를 통해서 알아보자.

사례) 박농부의 집안은 자손 대대로 농업이 가업인 집안이다. 농사를 천직으로 알고 오직 농사만 지어온 박농부는 몇 년전 포도농사가 풍작이 되자 놀고 있는 자기땅을 좀더 넓혀서 좀 더 많은 포도농사를 짓기로 결정하였다. 그런데 시골이라 자기 땅의 경계가 정확치 않자 대충 경계를 잡아서 포도나무를 심기 시작하였다.

서울에 사는 이매수는 항상 도시생활에 찌들어서 주말마다 농촌에서 자그마한 주말농장을 해보는 것이 소원이었다. 그래서 주말마다 지방으로 다니면서 여기저기 땅을 보러 다니던 중 한곳이 눈에 띄었는데 그 땅은 포도밭 주변으로 양지바른 땅이서 마음에 딱 들어 최중개를 통해서 계약을 맺었다.

그러던 어느날, 이매수는 그 땅을 다시 보러 왔는데 그 땅이 없어지고 온통 포도밭으로 바뀌어 있었다. 이매수는 자기 눈을 다시 씻으며 혹시 땅을 잘못 찾은 것이 아닌가해서 몇번을 다시돌아 보았는데 그 땅이 맞는 것 같아 최중개에게 최종 확인을 부탁하였고 최중개 역시 귀신같이 포도밭으로 변한 그 땅을 보고 아연실색할 수밖에 없었다.

결국 최중개는 마을이장에게 포도밭 사건을 문의하자 몇년전, 최농부가 포도밭으로 바꾼 사실을 알고 있는 마을이장이 스피커방송으로 최농부를 찾았다.

헐레벌떡 마을회관에 도착한 최농부의 멱살을 잡으며 이매수는 이렇게 말했다

“내땅 돌리도”

그러자 최농부가 하는 말

“당신 땅은 돌려주는데 저 포도는 내꺼야”

결국 그들은 이 문제로 3년 7개월을 싸웠다.

이렇듯 토지위의 정착물 중 내 토지위에 타인이 경작한 작물은 어떻게 되는것인가?

타인 소유의 토지위에 농작물이 경작되었을 경우 정당한 권원의 존부를 불문하고 토지로부터 독립된 별개의 부동산으로 본다.

민법상의 주물과 종물이론을 통해서 토지의 정착물은 토지의 소유자에게 속하나 농작물귀속에 관하여는 예외사항을 두고 있다.

우리나라에서는 농경적 요소가 강한 농작물에 관하여는 소유권을 떠난 이용권을 인정해주는쪽으로 판례들이 성립되어 있기에 농작물에 관한 소유권은 토지의 소유자가 아닌 경작자에게 있다.

그러나 무조건적으로 경작자에게 농작물의 소유권을 인정해주는 것이 아니고 벼농사의 경우 씨를 뿌리고 약 3개월의 기간이 지나야만 소유권을 인정해 준다.

이 사실을 알고 있는 토지 소유주의 경우 3개월 이전에는 방해제거 청구를 할수 있지만 3개월이 지나면 방해제거 청구를 할수 없고 토지사용료에 해당하는 임대료를 받을수 있다.

농작물의 소유권이 경작자에 있다고 해도 경작할 권리까지 있는 것이 아니므로 타인토지위의 경작행위가 불법행위에 해당될 수있다.

토지 소유주는 이러한 무단경작에 따른 불법행위에 대한 손해배상을 청구할수 있고 타인토지를 권원없이 사용하여 임차료 상당의 부당이득을 취한것으로 보기에 부당이득 반환을 요구할수 있으며 부당이득금은 통상적으로 토지사용료인 임대료로 봄이 타당하다.

이런 이유로 자주 내 땅을 가보고 불법적인 점유물 등이 있는가 등을 확인해 보아야 하며 관습법적인 분묘기지권 등이 발생할수 있으므로 특히 주의하여야 한다.

쉽게 말하면 그냥 남의 땅에다 농사를 지어도 농작물에 대한 소유권을 주장할수 있지만 토지에 대한 사용료를 부담하여야 한다는 사실을 반드시 알고 있어야 한다.